Зміст
Введення
Глава 1. Поняття нерухомості та угод з нею
1.1 Нерухомі речі як об'єкти цивільних правовідносин
1.2 Державна реєстрація та нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном
Глава 2. Законодавчі основи сумлінного придбання та захист права власності добросовісного набувача у Російській Федерації
2.1 Поняття і правовий зміст категорії "добросовісний набувач" у сучасному російському цивільному праві
2.2 Добропорядне придбання нерухомості в системі способів набуття права власності
2.3 Особливості цивільно-правового захисту права володіння добросовісного набувача при віндикації і реституції
Висновок
Бібліографічний список
У ведення
Актуальність теми дослідження. В умовах реформування економічної і правової систем російського суспільства неухильно зростає потреба у стабільному та ефективному законодавчому регулюванні відносин з приводу нерухомого майна. Російське цивільне законодавство закріпило основи організації обороту нерухомості, зумовило становлення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, створило дієві механізми взаємовідносин учасників обороту і гарантій їх прав. Разом з тим процес формування ефективної системи правового регулювання відносин з нерухомістю ще не завершений в частині набуття права власності на нерухомість добросовісним набувачем від неуправомоченного відчужувача.
Як зазначено в п.2 постанови Конституційного Суду РФ від 21 квітня 2003 р, № 6-п у справі про перевірку конституційності положень п.1 та 2 ст.167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой і В.М. Ширяєва, конституційні принципи свободи економічної діяльності і вільного переміщення товарів, послуг і фінансових коштів припускають наявність належних гарантій стабільності, передбачуваності та надійності цивільного обороту, які не суперечили б індивідуальним, колективним і публічним правам і законним інтересам його учасників. Тому, здійснюючи відповідно до ст.71 (пункти "в" і "о") та 76 Конституції Російської Федерації регулювання підстав виникнення та припинення права власності та інших речових прав, договірних та інших зобов'язань, підстав та наслідків недійсності угод, федеральний законодавець повинен передбачати такі способи та механізми реалізації майнових прав, які забезпечували б захист не тільки власникам, але і сумлінним набувачам як учасникам цивільного обороту.
У Цивільному кодексі Російської Федерації 1994 р. немає вказівки, яким чином набувається право власності сумлінним набувачем. Статтею 218 ЦК РФ прямо не передбачено набуття права власності сумлінним набувачем від неуправомоченного відчужувача, як і ст.235 ГК РФ не передбачено відповідної підстави для припинення права власності. Разом з тим. Федеральним законом від 30 грудня 2004 р. № 217-ФЗ "Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "1 було докорінно змінено правове становище добросовісного набувача нерухомості. Зміни, внесені до ст.223 ГК РФ, передбачають виникнення у добросовісного набувача права власності на нерухоме майно з моменту його державної реєстрації.
Оскільки до цих змін у цивільне законодавство існував тільки один варіант придбання власності сумлінним власником - через придбання за давністю (ст.234 ЦК України), то виходячи з цього, можна констатувати, що відтепер є два механізми набуття права власності на нерухомість фактичним власником;
1) з використанням норм, передбачених ст.234 ГК РФ і 2) ст.223 ГК РФ. Якщо інститут набувальної давності досить глибоко вивчений російськими цивілістами, то виникнення у добросовісного набувача права власності на нерухоме майно на підставах, передбачених ст.223 ГК РФ, внаслідок невеликого терміну дії цієї норми ще недостатньо досліджено наукою цивільного права. Актуальність дослідження питань сумлінного придбання права власності об'єктивно зумовлена тим значенням, яке має власність на нерухомість в економіці країни, оскільки нерухомість, опинившись у незаконному володінні, виходить за рамки цивільного обороту. Крім того, судова практика по спорах, що виникають внаслідок продажу майна неуправомоченним особою, не завжди відрізняється одноманітністю в тлумаченні та застосуванні норм права, що вже саме по собі вимагає комплексного теоретичного дослідження.
Стан наукової розробленості теми. В даний час відсутнє комплексне наукове дослідження проблеми сутності, змісту і законодавчого забезпечення реалізації права власності добросовісного набувача на нерухоме майно, хоча її окремих аспектів приділялася певна увага.
Так, у дореволюційний період питання захисту володіння добросовісного набувача були предметом наукового аналізу Ю.С. Гамбарова, В.Г. Кукольника, Д.І. Мейєра, І.А. Покровського, І.М. Трепіціна, Г.Ф. Шершеневича та інших вчених. У роки радянської влади питання обмеження віндикації на користь добросовісного набувача були предметом наукових досліджень СІ. Аскназія, Г.Н. Амфітеатрова, А.В. Венедиктова, Д.М. Генкіна, О.С. Іоффе, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахіна та інших вчених-юристів. З початку 90-х р. минулого століття і до теперішнього часу окремі аспекти набуття права власності сумлінним набувачем розглядалися в роботах В.В. Витрянского, Д.В. Дощова AB Коновалова, Н.К. Нарознікова, В.А. Рахмилович, В.А. Рибакова, К.І. Скловського, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Д.О. Тузова та інших авторів.
Об'єктом дослідження є правовідносини власників нерухомості, її неуправомоченним відчужувачів і добросовісних набувачів.
В якості предмета дослідження виступає сукупність норм цивільного права, що визначають зміст та особливості виникнення права власності у добросовісного набувача нерухомості; тенденції та перспективи розвитку законодавства в досліджуваній галузі в сучасний період; актуальні проблеми застосування відповідного законодавства.
Актуальність теми і недостатній рівень її наукової розробленості зумовлюють мети дослідження, які полягають у комплексному аналізі правової природи, сутності та змісту механізму виникнення права власності добросовісного набувача на нерухомість; розвитку наукових основ та обгрунтуванні конкретних шляхів удосконалення правового регулювання та практики застосування норм, що регулюють виникнення у добросовісного набувача права власності на нерухоме майно з моменту його державної реєстрації. Для цього визначені такі дослідницькі завдання:
аналіз чинного російського законодавства, наукових досліджень та судової практики для визначення сучасного поняття добросовісного набувача нерухомості, а також місця сумлінного придбання права власності на нерухомість у системі способів і підстав набуття права власності на нерухоме майно;
вивчення особливостей цивільно-правового захисту володіння добросовісного набувача нерухомості при віндикації і реституції;
розробка та обгрунтування пропозицій щодо вдосконалення цивільного законодавства, що регулює виникнення права власності у добросовісного набувача нерухомості.
Методологічна і емпірична основи дослідження. У роботі застосовані системно-аналітичний, порівняльно-правовий, конкретно-історичний методи правових досліджень, здійснено вивчення соціально-правових явищ в їх діалектичному розвитку.
Структура роботи. Робота складається зі вступу двох розділів, висновків і бібліографічного списку.
Глава 1. Поняття нерухомості та угод з нею
1.1 Нерухомі речі як об'єкти цивільних правовідносин
Питання про об'єкт правовідносини - один з найбільш спірних в науці цивільного права. Ми поділяємо висловлену в юридичній літературі думка про тотожність понять "об'єкти цивільних прав" та "об'єкт цивільних правовідносин", виходячи при цьому з того, що цивільні правовідносини як суспільні відносини, врегульоване нормами цивільного права, не може мати в якості свого об'єкта явище, не що є об'єктом цивільних прав. Тобто об'єктом цивільних прав визнається те, з приводу чого виникає цивільні правовідносини 2.
У філософському широкому (абстрактному) розумінні об'єкт - це те, що протистоїть суб'єкту, на що спрямована пізнавальна й інша діяльність людини. Тому об'єкт і суб'єкт - парні категорії. На цей рахунок Д.І. Мейєр зазначав: "Об'єктом вдачі технічно називається те, що підлягає панування особи як суб'єкта права" 3. Інший відомий дореволюційний цивіліст Г.Ф. Шершеневич писав: "Кожна юридична відношення виникає з приводу відомого інтересу, переслідуваного членами суспільства. Об'єктом юридичної відносини є засіб здійснення інтересу. Такими засобами є: а) речі, як частина зовнішнього світу,) дії інших осіб. Коли об'єкт юридичного відношення становлять речі, то ставлення носить назву речового права; коли об'єктом є дії інших осіб, то - зобов'язального ... "4.
О.С. Іоффе вважав, що "оскільки одна лише діяльність людини, людську поведінку, виражене в діях або утриманні від дій, здатні до реагування на правове вплив, остільки існує єдиний і єдиний об'єкт правомочності і обов'язки, а отже, і об'єкт правовідносини - людську поведінку, діяльність або дії людей "5. Тобто в даному випадку об'єктом правовідносини оголошуються дії зобов'язаних осіб.
Нам видається, що дії зобов'язаних осіб є зміст правовідносини, а не його об'єкт. Як відомо з теорії права, загальним об'єктом (предметом) правового регулювання є суспільні відносини. Однак при їх конкретизації ми бачимо, що суб'єктивне право - це право не тільки на дії (свої і чужі), а й на конкретні матеріальні і нематеріальні блага. Тому об'єктом цивільних правовідносин є те благо, з приводу якого виникає цивільне правовідношення і щодо якого існують суб'єктивне право і відповідний йому обов'язок.
Прийнято розрізняти об'єкти цивільних прав (правовідносин) та об'єкти права власності. Не випадково ці категорії регламентовані в різних розділах ГК РФ. Не всі об'єкти цивільного права можуть бути об'єктом суб'єктивного права власності, а тільки індивідуально визначені матеріальні речі. А.В. Кожарінова і Н.К. Нарозніков пишуть, що "об'єктом будь-якого речового права може виступати тільки індивідуально-визначене майно, тобто наділена тією сукупністю ідентіціфіцірующіх ознак, які дозволяють з максимальним ступенем імовірності виокремити його з маси йому подібних речей" 6.
Речами у цивільному праві визнаються матеріальні, фізично відчутні об'єкти, що мають економічну форму товару. Речі стають об'єктами права власності та інших речових прав 7.
Термін "нерухоме майно" був вперше використаний в Указі Петра 1 про єдиноспадкуванні 1714 р. Він замінив різні терміни, що використовувалися в законодавстві раніше, об'єднавши ряд майн в єдину правову категорію, згладивши "відмінності між вотчинами і маєтками" 8. У радянському цивільному праві термін "нерухомість" був відсутній. ГК РРФСР 1922 р. містив спеціальне примітка до ст.21, згідно з яким "з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухомі і нерухомі скасовано" 9. Сама земля була оголошена надбанням держави і виключена з "приватного обороту". І тільки в Основах цивільного законодавства Союзу РСР і республік 1991 р. було відновлено поділ майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме.
Згідно п.1 ст.130 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.
До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Як видно з легального визначення нерухомості, її особливістю є ознака міцного зв'язку з землею, яка розуміється як неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Цей ознака традиційно притаманний нерухомого майна. Він використовувався ще в римському приватному праві 10. У літературі часто ознака міцного зв'язку з землею іменують "природним", а нерухоме майно, що виділяється за цією ознакою, - "нерухомістю за природою" 11. Ознака міцності зв'язку об'єкта з землею носить оцінний характер, тому іноді в умовах інтенсивного розвитку будівельної техніки стає можливим перенесення з одного місця на інше об'єктів, що раніше вважалися нерухомими речами.
Важливе значення має питання про значення державної реєстрації нерухомості з точки зору того, чи є це невід'ємною ознакою нерухомості, або державна реєстрація всього лише наслідок віднесення майна до нерухомості. З цього приводу в літературі висловлені дві протилежні правові позиції.
У першому випадку (концепція юридичного поняття нерухомості) 12 звертається увага на те, що в обороті нерухомість виступає в якості індивідуально-визначеної речі (ст.554 ЦК України). Тільки завдяки непорушності такого об'єкта можлива його державна реєстрація з прив'язкою до певного місця. Відповідно об'єкт нерухомості, що має державну реєстрацію, може перебувати в обороті 13. Як пише О.М. Козир, "нерухоме майно в ст.130 ГК РФ - це поняття юридичне, а не фактичне. Нерухомістю в цивільному праві визнається не будь-яке майно, що відповідає ознакою пов'язаності з землею, а тільки те, яке, володіючи такими ознаками, може бути об'єктом цивільних прав . Це означає, що в якості нерухомого повинно розглядатися лише майно, на яке може бути встановлено право власності та інші речові права. А для виникнення таких прав необхідна державна реєстрація "14. Найчастіше на підтримку такого підходу в літературі наводиться приклад, коли будівництво будинку фактично завершено, але до моменту державної реєстрації ця будівля не є об'єктом нерухомості і єдиним об'єктом цивільного обороту. До моменту реєстрації будівельні матеріали, використані при будівництві будівлі, існують як окремі об'єкти права власності 15.
Ми приєднуємося до позиції про те, що державна реєстрація прав не ознака, а наслідок віднесення майна до нерухомості 16 оскільки поділ речей на рухомі і нерухомі обумовлено їх об'єктивними якостями. Державна реєстрація не є класифікаційною ознакою нерухомості, так як ст.25 Федерального закону від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 17 та п.16 постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 № 8 "Про деякі питання, пов'язані із захистом права власності та інших речових прав" 18 однозначно відносять незавершене будівництво до об'єктів нерухомості.
Звертає на себе увагу використовувана в ст.130 ГК РФ термінологія: "нерухомі речі", "нерухоме майно", "нерухомість". Очевидно, є проблема співвідношень цих понять, на що вже зверталася увага в юридичній літературі 19. Не вдаючись в деталі відбувається дискусії, відзначимо, що порядок використання цих термінів свідчить про те, що вони означають одне і те ж явище, тому є синонімами, з чого ми і будемо виходити при своєму подальшому дослідженні.
Як видно з наведеної норми (п.1 ст.130 ГК РФ), розрізняються два види нерухомості: речі, нерухомі по їх природі, і речі, віднесені до нерухомих чинності закону. Відповідно рухомими визнаються речі, які не відносяться до нерухомості. Російське законодавство не містить визначення нерухомих речей, однак цілком очевидно, що основною відмітна ознака рухомих речей в тому, що вони спроможні самостійно або за допомогою людини переміщатися.
Розподіл речей на рухомі і нерухомі має істотне значення для ринкової економіки, оскільки тим самим законодавець встановив для цих двох груп різний правовий режим. Відчуження і придбання нерухомих речей пов'язане з необхідністю державної реєстрації угод з нерухомими речами (ст. ст.164, 223 ЦК РФ), передбачений різний порядок набуття права власності для рухомих і нерухомих речей.
У Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно 20 звертається увага на те, що чинне російське законодавство в тій частині, в якій воно покликане регулювати відносини власності на земельні ділянки та на розташовані на них будівлі, споруди чи інші об'єкти нерухомого майна (далі сукупно іменовані " будівлі ") та обіг цих ділянок і будівель, внутрішньо суперечливе, тому що розглядає ці об'єкти, з одного боку, як об'єкти самостійні і беруть участь в обороті цілком незалежно один від одного, для яких можуть бути встановлені різні правові режими, з іншого - як фізично і юридично пов'язані один з одним види нерухомого майна.
Аналізуючи принцип розділеної по горизонталі власності на нерухомість (ст.271 ЦК України), Е.А. Баранова зазначає, що існування двох незалежних (горизонтальних) прав - права власника земельної ділянки та права власника будівель - притаманне в цілому грецькому (і взагалі східного) праву. Встановлення роздільного правового режиму землі і будівель в чинному російському законодавстві обумовлено в першу чергу особливими історичними умовами розвитку права: визнанням землі об'єктом публічної власності, вилученим з обігу в радянському праві, тривалим відсутністю чіткого законодавчого регулювання відносин з землею в російському пореформеному праві, У подібних умовах надання окремої власності на будівлі і споруди є чи не єдино можливим способом залучення нерухомості в обіг 21.
Такий підхід навряд чи можна вважати безперечним, оскільки принцип розділеної по горизонталі власності на нерухомість знаходиться в колізії з принципом єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів (всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами (ст.1 Земельного кодексу РФ), що витікає з основ цивільного права про головної речі і її приналежності (ст.135 ЦК України). Правда, питання про те, що є головною річчю, а що - її приналежністю (будівля або земельну ділянку ), не знайшов до цього часу дозволу в російському цивільному праві.
У відповідності зі ст.273 ГК РФ при переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій воно знаходиться, до набувача будівлі (споруди) переходять права на земельну ділянку, що визначаються угодою сторін. Однак, як обгрунтовано вказується в літературі, норма цієї статті знаходиться у помітному суперечності з п.4 ст.35 Земельного кодексу РФ 22, згідно з яким відчуження будівлі, будівлі, споруди, що належать одній особі, без одночасного відчуження земельної ділянки не допускається, крім випадків відчуження частини будівлі, будівлі, споруди, яка не може бути виділена в натурі разом з частиною земельної ділянки, а також відчуження будівлі, будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, вилученому з обороту відповідно до ст.27 Земельного кодексу 23. Статтею 553 ЦК РФ таке відчуження допускається, тобто право власності на землю слід за правом власності на будівлю, а не навпаки.
Ми поділяємо точку зору про те, що дана колізія повинна вирішуватися на користь земельного законодавства 24, тому що відповідно до п.3 ст.129 ГК РФ земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі , як і їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.
Норми ст.302 ГК РФ, що захищають права добросовісного набувача майна, не розрізняють набувача рухомого і нерухомого майна, однак саме щодо нерухомого майна сьогодні розгорнулася активна дискусія з питання про пріоритет захисту прав власника чи добросовісного набувача нерухомого майна. Звичайно, захист, у тому числі і судова, може бути надана тільки добросовісного набувача і лише за наявності умов, зазначених у ст.302 ГК РФ. Проте є серйозні особливості застосування статті 302 ЦК РФ щодо добросовісного набувача нерухомого майна.
1.2 Державна реєстрація та нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном
Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997 року № 122-ФЗ (далі - Закон про реєстрацію) 25 встановив порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, визначив підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію, її призупинення, відмову, виділив особливості державної реєстрації окремих видів прав на нерухоме майно та угод з ним і ін
Тим самим законодавчо за Російською Федерацією визнано право загальфедеральній регламентації порядку державної реєстрації прав на нерухомість, тобто процесуальних відносин, що виникають при цьому.
Відповідно до п.4 ст.2 Закону про реєстрацію процедура державної реєстрації прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу. З правової точки зору зміст названої процедури складають реєстраційні відносини, в рамках яких знаходить своє вираження конкретний вид адміністративно-процесуального провадження 26.
Сторонами такого роду правових відносин є відповідні установи юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - установи юстиції з реєстрації прав), уповноважені на здійснення реєстраційних дій, і правовласники. До останніх належать фізичні та юридичні особи, що володіють об'єктами нерухомості, що підлягає державній реєстрації (у тому числі закордонні, особи без громадянства). У їх числі можуть бути суб'єкти, які мають державно - правовим статусом (суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти, іноземні держави) 27.
Реєстраційні відносини виникають з ініціативи власника прав, на основі чого в установи юстиції по реєстрації прав виникають відповідні юридичні обов'язки, кореспондуючі прав правовласників (процесуальні права та обов'язки), реалізовані в рамках відносин, що виникають на основі подання (прийому) передбачених законодавством документів. При цьому повноваження, необхідні для здійснення державної реєстрації, є у однієї сторони реєстраційного відносини - установи юстиції з реєстрації прав, що здійснює її своїм одностороннім юридично владним розпорядчим дією, у яких публічно - правове значення, яке визначається державним характером реєстрації 28.
Звідси випливає, що реєстраційні відносини мають усі необхідні ознаками, що дають можливість кваліфікувати їх як адміністративно-правових, а в більш конкретному варіанті - адміністративно-процесуальних. У кінцевому рахунку, в них отримує своє безпосереднє вираження притаманна таким правовим відносинам імперативність 29.
Таким чином, з процесуальної сторони державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з нею виявляється у відповідному адміністративному провадженні, тобто комплексі процесуальних дій, що забезпечують законне і обгрунтоване розгляд і вирішення індивідуальних адміністративних справ 30.
У досліджуваних межах індивідуальне адміністративну справу має своїм змістом досягнення відповідного вимогам законодавства офіційного визнання прав конкретних осіб на об'єкти нерухомого майна та на укладення угод з ними. Дана мета досягається (або не досягається) в ході здійснення установою юстиції з реєстрації прав ряду процесуальних дій, передбачених законом і представляють собою стадії процесуального провадження. Сукупність подібних стадій покликана забезпечити затвердження (підтвердження) відповідають вимогам закону правомочностей правовласника нерухомого майна. Відповідно, кожна стадія виробництва має певну процесуальну навантаження 31.
Стадійність реєстраційної діяльності закріплена в ст.13 Закону про реєстрацію. Оскільки в даний час в юридичній літературі відсутній розподіл процедури державної реєстрації на стадії, автор пропонує розділити її на такі обов'язкові і факультативні стадії, кожна з яких має самостійне процесуальне значення:
а) прийом документів, необхідних для здійснення державної реєстрації;
б) правова експертиза документів і перевірка законності операцій з нерухомістю;
в) встановлення відсутності суперечностей між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації;
г) прийняття офіційного рішення про реєстрацію або відмову;
д) внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з нею;
е) вчинення написів на правовстановлюючих документах, видача свідоцтва про державну реєстрацію права або рішення про відмову в ній.
Названі стадії є обов'язковими. Але реєстраційне виробництво допускає і деякі факультативні стадії. До них відносяться:
а) призупинення державної реєстрації;
б) оскарження відмови в державній реєстрації права на нерухоме майно або угоди з ним.
В останньому випадку адміністративно - процедурне виробництво в силу виникнення спірної (конфліктної) ситуації переростає в адміністративно-юрисдикційну виробництво.
Розглянемо названі стадії більш докладно.
Прийом документів на державну реєстрацію може здійснюватися за правилами ст.16 Закону про реєстрацію. За загальними правилами для реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним до реєструючого органу надаються:
а) заяву правовласника або уповноваженої ним особи;
б) документ про плату за реєстрацію;
в) правовстановлюючі документи, необхідні для проведення державної реєстрації.
Перелік необхідних для державної реєстрації документів, у тому числі правовстановлюючих, які повинні бути додані до заяви, міститься у ст.17 і в окремих статтях глави IV Закону про реєстрацію, а вимоги, які пред'являються до цих документів, - в ст.18.
Важливою гарантією захисту власників речових прав від можливих зловживань з боку реєструючих органів є заборона на витребування додаткових документів, не передбачених Законом про реєстрацію, і якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації.
Правова експертиза документів і перевірка законності угоди.
На цій стадії установа юстиції з реєстрації прав вивчає подані для державної реєстрації документи з метою встановлення юридичного факту, що є безперечним підставою для виникнення, наявності, переходу, припинення або обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно. Вивчення документів проводиться на предмет їх автентичності та достовірності, на відповідність їх форми і змісту вимогам законодавства, що діяв на момент і в місці їх видання 32.
При перевірці законності угоди перевіряється відповідність її чинному законодавству. Законність угод перевіряться незалежно від того, чи підлягають вони обов'язковій державній реєстрації або вважаються укладеними з моменту підписання сторонами; скоєних в нотаріальній формі, простій письмовій формі; угод, укладених органами державної влади чи органами місцевого самоврядування.
Ст.9 Закону про реєстрацію правова експертиза і перевірка законності операцій не віднесена до виключної компетенції установ юстиції з державної реєстрації прав. Таким чином, їх здійснення можливе і іншим уповноваженим органом. В даний час установи юстиції по реєстрації прав здійснюють їх самостійно.
Дана стадія повинна бути завершена до прийняття рішення про реєстрацію права або угоди, призупинення або відмову в їх реєстрації. Для прийняття такого рішення п.3 ст.13 Закону про реєстрацію передбачається місячний термін з дня подання заявником всіх необхідних документів.
За результатами двох попередніх стадій можливе настання середньої факультативної стадії, а саме винесення рішення про призупинення державної реєстрації. Законом про реєстрацію в ст. 19 передбачено перелік підстав для призупинення державної реєстрації, а також порядок і строки припинення.
Призупинення державної реєстрації може проводитися за трьома підставами: за ініціативою правовласника, за ініціативою установи юстиції, за судовим рішенням.
Підставами для призупинення за ініціативою реєстратора є:
виникнення у реєстратора прав сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації;
напрям поданих документів на підтвердження їх автентичності;
Підставою для призупинення за ініціативою правовласника є його письмову заяву або заяву уповноваженої ним особи за наявності у нього належно оформленого доручення.
У заяві повинні бути вказані причини для призупинення і термін призупинення. Однак Закон про реєстрацію не містить переліку таких причин. Деякі автори висловлюють думки про те, що реєстратор прав може прийняти рішення про призупинення тільки при наявності в заяві поважних причин, визнаних винятковими. До таких причин вони відносять: смерть громадянина, якщо спірні правовідносини допускає правонаступництво; припинення існування юридичної особи або її реорганізація; втрата громадянином дієздатності; знаходження громадянина в тривалому службовому відрядженні та ін 33.
Оскільки ст. 19 Закону про реєстрацію не встановлено, що причини повинні бути поважними, видається, що довільно окресленим колом поважних причин можуть порушуватися права громадян і юридичних осіб. Через відсутність чітких критеріїв поважності з боку реєстратора можуть проявлятися необгрунтовані порушення прав заявників, що є істотним недоліком Закону про державну реєстрацію. На думку автора, законодавець надає правовласникам можливість самостійно визначати причини (поважні для нього) для призупинення реєстрації за його власним письмовою заявою.
Підставою для призупинення також може бути визначення або рішення суду (наприклад про забезпечення позову). У цьому випадку державна реєстрація може бути припинена на невизначений термін. Призупинення реєстрації за вказаною підставі є обов'язковою і повинна оформлятися відповідним письмовим рішенням реєстратора.
Хотілося б відзначити, що ст.21 Закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" 34 (далі - Закон про іпотеку) містить таке поняття, як "відкладення державної реєстрації іпотеки". Оскільки Закон про іпотеку є спеціальним по відношенню до Закону про реєстрацію, при розбіжності з нормами загального характеру повинні застосовуватися спеціальні норми.
Підставами для відкладення державної реєстрації іпотеки відповідно до ст.21 Закону про іпотеку є:
неподання будь-яких документів, які є необхідними для реєстрації іпотеки в силу п. п.2 і 3 ст.20 Закону про іпотеку;
невідповідність договору про іпотеку, застави або доданих до них документів вимогам законодавства (наприклад недотримання нотаріальної форми);
необхідність перевірки автентичності поданих документів, якщо у реєстратора виникли сумніви;
наявність судового спору з приводу прав на майно, що є предметом іпотеки, або з приводу визиску на це майно.
У всіх випадках, крім останнього, державна реєстрація може бути відкладена на строк не більше одного місяця, а в останньому - до вирішення спору судом.
Ст.13 Закону про реєстрацію, що визначає порядок проведення державної реєстрації, не містить даній стадії. Законодавцем у даному випадку проявлена некоректність, так як прийняття рішення про реєстрацію, призупинення реєстрації або відмову в ній є підставою для внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі ЕГРП). Крім того, термін прийняття рішення в Законі про реєстрацію чітко не визначений. При цьому зазначено, що "державна реєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для державної реєстрації", при цьому не враховано, що в місяці може бути 30, 31, 28 або 29 днів. При цьому деякими суб'єктами Федерації встановлені прискорені терміни державної реєстрації, за що стягується підвищена плата за реєстрацію 35. Звісно ж необхідним встановити чіткий термін прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію в календарних днях. Також у Законі не позначена форма прийнятого рішення (адміністративний акт). І хоча законодавець визнав установа юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним державним органом, він не врахував той факт, що його рішення - одностороннє юридично владне волевиявлення повноважного суб'єкта реєстраційного відносини, тобто індивідуально правовий акт. Якщо стосовно призупинення державної реєстрації або відмови в ній встановлена письмова форма прийняття рішення з обов'язковим повідомленням про нього заявника, то прийняття позитивного рішення законодавчо ніяк не оформляється. У Законі про державну реєстрацію лише передбачено посвідчення державної реєстрації.
Неоднозначну оцінку викликає і п.1 ст.14 Закону про реєстрацію, яким передбачено, що проведена державна реєстрація виникнення і переходу прав на нерухомість засвідчується свідоцтвом, а державна реєстрація угод - за допомогою спеціальної реєстраційної написи.
Суб'єкти Федерації вирішують питання прийняття рішення про державну реєстрацію, призупинення або відмову в ній на свій розсуд.
Відповідно до ст.20 Закону про державну реєстрацію підставами для відмови в державній реєстрації є наступні:
право на об'єкт нерухомості не є правом, що підлягають державній реєстрації прав відповідно до Закону про реєстрацію (наприклад, право найму житлового приміщення);
із заявою про реєстрацію прав звернулося неналежне особа;
документи, представлені на державну реєстрацію, за формою та змістом не відповідають вимогам чинного законодавства;
акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, яке діяло в місці його видання на момент видання;
особа, яка видала документ, що встановлює, не уповноважене розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна;
особа, яка має право, обмежене певними умовами, не вказало ці умови;
правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на цей об'єкт нерухомості.
Таким чином, всі підстави для відмови в державній реєстрації можна розділити на дві групи: остаточні і переборні. До першої групи належать підстави, усунути які заявник не в силах, (наприклад, смерть однієї із сторін договору до його обов'язкової реєстрації). У другому випадку у заявників існує можливість повторно звернутися до реєструючого органу із заявою про реєстрацію після усунення причин, які послужили підставою для відмови.
Рішення про відмову має бути прийняте в письмовій формі з обов'язковим зазначенням мотивів для відмови у загальний місячний термін, встановлений для реєстрації або з урахуванням строків, визначених для призупинення державної реєстрації.
Мотивоване рішення про відмову повинно бути направлено заявнику у строк не пізніше п'яти днів після закінчення терміну реєстрації. Спеціальний термін встановлений Законом про іпотеку: відповідно до п.5 ст.21 відмова в реєстрації повинен бути спрямований протягом загального терміну реєстрації, тобто визначено більш короткий строк для повідомлення.
Згідно із Законом про реєстрацію право вважається що виникли, а угода зареєстрованої саме з моменту внесення відповідного запису до ЕГРП. Відповідно до п.5 ст.12 Закону про реєстрацію правила ведення ЕГРП визначаються федеральним органом виконавчої влади, уповноваженим Урядом РФ. В даний час діють Правила ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджені Постановою Уряду РФ № 219 від 18.02.1998 36. ЕГРП є єдиним джерелом юридично значимої інформації, що підтверджує існуючі права на нерухоме майно, а також існування обмежень (обтяжень) цих прав. П.4 ст.12 Закону про реєстрацію встановлено, що ЕГРП, справи правовстановлюючих документів та книги обліку є вічними. Їх знищення, а рівно вилучення з них будь-яких документів або їх частин не допускається.
Дана стадія тісно пов'язана з попередньою щодо термінів. Залишається відкритим питання, чи повинні ці дві стадії збігатися за часом або між моментом прийняття державним реєстратором рішення і моментом внесення записів до Єдиного державного реєстру прав може бути часовий проміжок. Представляється, що правильніше було б визначити зазначені терміни в календарних днях, так як формулювання "не пізніше ніж у місячний термін" нечітка, крім того, як вже зазначалося, у місяці може бути 28, 29, 30 або 31 день.
Закон про реєстрацію ввів поняття єдиного документа, що підтверджує вироблену державну реєстрацію, - свідоцтво про державну реєстрацію права.
Вчинення спеціальних реєстраційних написів на правовстановлюючих документах та видача свідоцтва здійснюється відповідно до п.3 ст.131 ГК РФ за клопотанням правовласників. Отримання свідоцтва є правом, а не обов'язком правовласника, юридична ж значення має внесення записів у ЕГРП. У правилах ведення ЕГРП в розділі VIII "Посвідчення державної реєстрації прав та угод" встановлена форма свідоцтва. Там же зазначено, що свідоцтво про державну реєстрацію права є документом суворої звітності, має ступінь захищеності на рівні цінних паперів на пред'явника, а також облікову серію і номер. Цією ж постановою затверджено форму штампа реєстраційного напису, проставляється на правовстановлюючих документах.
Наказом Мін'юсту РФ від 18.09.2003 р. № 226 затверджено інструкцію "Про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав, повідомлень про відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права" 37. Ця Інструкція прийнята з метою забезпечення прав учасників відносин, регульованих законом про державну реєстрацію. Оскільки видача свідоцтва про державну реєстрацію права відбувається за клопотанням заявника, то в Інструкції пропонується рекомендувати заявникам вирішувати питання про подання клопотання про видачу свідоцтва на стадії подачі документів на державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Нарешті, Законом про реєстрацію передбачена як факультативної стадія оскарження відмови в державній реєстрації права на нерухоме майно або угоди з ним.
Важливою гарантією прав заявників є можливість оскаржити відмову в реєстрації в судовому порядку. При цьому громадяни подають скарги до суду загальної юрисдикції, а юридичні особи та громадяни індивідуальні підприємці подають позовні заяви до арбітражного суду.
Розглянувши процедуру державної реєстрації за стадіями, можна відзначити, що порядок, передбачений у ст.13 Закону про реєстрацію, тобто спочатку проведення правової експертизи документів та перевірка законності операцій з нерухомістю, а потім встановлення відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації фактично надзвичайно близькі за змістом, може являти собою одну стадію. Було б логічним об'єднати їх як за часом, так і за процедурою проведення. Таким чином, в ході проведення правової експертизи документів та перевірки законності угоди реєстратор одночасно зможе встановити протиріччя між заявленими та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості, а значить - підстави для відмови або призупинення державної реєстрації. Звісно ж необхідним законодавчо виділити стадію ухвалення офіційного рішення про державну реєстрацію, призупинення державної реєстрації або відмови в ній з прийняттям офіційного індивідуального адміністративного акта і встановити конкретний термін (у календарних днях) прийняття рішення до внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
Зміст дій по нотаріальному посвідченню угод з нерухомим майном володіє певною специфікою в порівнянні з іншими нотаріальними діями. Ця специфіка диктується особливими властивостями нерухомого майна.
Так, при посвідченні угоди з нерухомим майном нотаріус зобов'язаний перевірити приналежність цього майна власнику. Однак у даному випадку недостатньо звернення тільки до правовстановлюючих документів (наприклад, до договору купівлі-продажу нерухомості). Нотаріус повинен переконатися в тому, що відповідні права зареєстровані в ЕГРП. При цьому виписка з ЕГРП повинна містити не тільки відомості про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, але й відомості про наявність обмежень, обтяжень, арештів щодо відчужуваного нерухомого майна.
У тому випадку, якщо відбувається угода з розпорядження нерухомістю, нажитий в період шлюбу, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на здійснення такої угоди (п.3 ст.35 Сімейного кодексу РФ 38). Це правило стосується і вчинення індивідуальним підприємцем угод з нерухомим майном, використовуваним у підприємницькій діяльності.
За останні роки істотно звужена компетенція нотаріальних органів та їх роль в організації обороту нерухомого майна, що оцінюється фахівцями як негативна тенденція 39.
У цілому підхід російського законодавця до визначення місця нотаріату в сфері обороту нерухомості значно відрізняється від підходу, характерного для континентальної традиції. Як відомо, в романо-германської правової сім'ї розвивається латинський нотаріат, якому властиво не просто виконання посвідчувальних функцій, а й здійснення свого роду превентивного правосуддя, спрямованого на попередження правових конфліктів. У процесі нотаріального посвідчення угод європейські нотаріуси надають юридичну допомогу особам, які беруть участь в операції. Будучи приватним суб'єктом, нотаріус наділений і публічними функціями, він відповідає за законність операції та несе майнову відповідальність за свої дії. Внаслідок цього майже всі європейські правопорядки формулюють норми про нотаріальне посвідчення угод з нерухомим майном.
У країнах англосаксонської правової традиції нотаріус не відіграє суттєвої ролі при посвідченні угод з нерухомістю. Забезпечення гарантій учасникам операції з нерухомістю досягається супроводом угоди з нерухомістю страховою компанією, яка страхує ризики невиконання та недійсності правочину. За багато десятиліть існування такої системи страхові компанії накопичили практично повну інформацію про всі об'єкти нерухомості, включаючи відомості про історію їх юридичної долі. Такий стан і є гарантією юридичної чистоти угод, а участь нотаріату є зайвим.
Виникають сумніви в тому, що держава здатна в повному обсязі ефективно виконати подібного роду зобов'язання. Держава послідовно в даному випадку, гарантуючи при допомоги федеральної реєстраційної служби законність реєстрації прав на нерухомість, воно приймає на себе тягар гарантування майнових прав добросовісних учасників обороту нерухомості. Разом з тим, на відміну від держави цю роль найбільш ефективно виконують у рамках комерційних відносин страхові організації. До того ж держава обмежує розмір компенсації шкоди, заподіяної внаслідок втрати нерухомого майна одним мільйоном рублів, що не може компенсувати в повному обсязі понесені особою збитки. У зв'язку з реформою регулювання обороту нерухомості законодавець спробував зміцнити і права добросовісного набувача нерухомості. З цією метою в п.2 ст.223 ГК РФ були внесені зміни, згідно з якими нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача на праві власності з моменту державної реєстрації, за винятком випадків, передбачених ст.302 ГК РФ, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача 40.
Таким чином, тенденції розвитку російського права свідчать, що, усуваючи нотаріат від участі у зміцненні прав на нерухомість, законодавець орієнтувався на англосаксонську модель захисту від ризиків у цій галузі, при цьому він не включив у систему гарантування ризиків страхові ризики, а звалив тягар компенсації потерпілим від збитку на власні плечі.
Згідно ст.163 ГК РФ нотаріальне посвідчення правочину здійснюється шляхом вчинення на документі посвідчувального напису нотаріусом або іншою посадовою особою, яка має право здійснювати таку нотаріальну дію (командиром військової частини, консулом, головним лікарем і т.д.). Із змісту чинного законодавства слід, що нотаріус вправі засвідчувати тільки письмові угоди. Власне, саме тому нотаріальна форма посвідчення угод іменується як кваліфікована письмова форма.
У тому випадку, якщо угода підлягає здійсненню в нотаріальній формі і в той же час вимагає державної реєстрації, то виникнення (припинення) прав по такій операції відбувається в момент її державної реєстрації. Відповідно до загального правила нотаріальне посвідчення правочину може здійснюватися будь-яким нотаріусом (ст.40 Основ законодавства РФ про нотаріат). У той же час для ряду договорів встановлені особливі правила. Так, договір про зведення житлового будинку на відведеній земельній ділянці засвідчується за місцем її відведення. Договори про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки повинні засвідчуватися за місцем знаходження зазначеного майна (ст.56 Основ законодавства РФ про нотаріат). Видається, що цей перелік не є вичерпним. Спираючись на аналогію, можна зробити висновок про те, що за місцем знаходження нерухомого майна підлягають посвідченню договори про відчуження інших видів нерухомого майна (кімнат у комунальних квартирах, нежитлових будівель і т.д.). Це правило грунтується на принципі виключної територіальної компетенції нотаріуса. У свою чергу, вказаний принцип кореспондує з правилом про нотаріальних округах, які встановлюються спільним рішенням органів юстиції і нотаріальної палатою, як правило, відповідно до адміністративно-територіальним поділом Російської Федерації. Подібний підхід є розумним, оскільки дозволяє акумулювати інформацію про операції з нерухомим майном в одному нотаріальному окрузі, що перешкоджає зловживань у цій сфері, а також спрощує процедуру зміцнення прав на нерухоме майно.
Значення нотаріальної форми угоди з нерухомим майном полягає в тому, що така в значній мірі полегшує процедуру доведення певних фактів.
Глава 2. Законодавчі основи сумлінного придбання та захист права власності добросовісного набувача у Російській Федерації
2.1 Поняття і правовий зміст категорії "добросовісний набувач" у сучасному російському цивільному праві
Відповідно до ч.1 ст.302 ГК РФ, якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), то власник має право витребувати це майно від набувача у випадку, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їхньою волею. Як видно, поняття і ознаки добросовісного набувача містяться безпосередньо в ст.302 ГК РФ - це набувач, який придбав майно "в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати" (п.1 ст. 302 ЦК РФ). Це, звичайно ж, головний, але не єдина ознака, що характеризує правовий зміст категорії "добросовісний набувач". Тим більше що стосовно до питання про право власності добросовісного набувача нерухомості, тема нашого дослідження акцентована на добросовісним набувачем, у якого власник не вправі витребувати втрачене майно. Без цього найважливішого обставини добросовісний набувач не тільки не зможе стати власником майна, але і позбудеться володіння ним.
У зв'язку з цим істотне значення має та обставина, що власник повинен передати майно невповноваженій відчужувачу по своїй волі. У тих випадках, коли віндикаційний позов заявляється особою, яке свого часу справило відчуження нерухомого майна за недійсною угоди, така особа не може витребувати майно у "добросовісного набувача", оскільки відчуження майна відбувалося з волі цієї особи, хоча й за недійсною угоди. У той же час, якщо майно викрадене у власника або втрачено їм, то воля власника на передачу володіння виключена і, він має право вимагати необмеженої віндикації.
Така позиція послідовно простежується у практиці судів загальної юрисдикції. Досить характерним у цьому сенсі є визначення Президії Верховного Суду РФ від 14 січня 2004 р. У цьому визначенні, зокрема, зазначено, що Антонова Т.А. мала у власності квартиру № 29 в будинку № 15/21 по вулиці Добролюбова в місті Москве.18 березня 1997 з цієї квартири вона виписана на підставі обмінного ордера, а спірна квартира згодом була продана Гладкову А.В. З вироку Бутирського районного суду м. Москви від 21 червня 2001 р., копія якого залучена до справи, вбачається, що Чолоян шляхом підробки документів викрав грошові кошти Антонової Т.А., продавши її квартиру. Президія Верховного Суду РФ прийшов до висновку, що з'ясовані при розгляді цивільної справи обставини свідчать про те, що угода купівля-продаж квартири здійснена Антонової під впливом помилки. При такому положенні суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про задоволення позовних вимог Антонової про визнання оспорюваних угод недійсними і відновлення Антонової Т.А. в правах власника. Довід Гладкова В.А. про те, що у нього як у добросовісного набувача не може бути витребувано спірне майно, досліджувався судовими інстанціями і правильно визнано необгрунтованим. Матеріали справи свідчать про те, що Антонова Т.А. позбулася майна фактично крім своєї волі, тому повернення Антонової цього майна є законним способом (стаття 302 ЦК РФ) захисту її порушеного права власності 41.
Таким чином, з урахуванням того, що нерухоме майно вийшло з володіння власника поза його волею, було в нього викрадено, незважаючи на те, що це майно надалі придбано у неуправомоченного відчужувача добросовісним набувачем, такий добросовісний набувач не захищений від віндикаційного позову власника.
Слід зазначити, що на сьогоднішній день підходи Верховного Суду РФ і судів загальної юрисдикції, що стосуються розуміння правового статусу добросовісного набувача, істотно змінилися, перш за все, під впливом постанови Конституційного Суду РФ від 21 квітня 2003 р. № 6-п у справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой і В.М. Ширяєва 42, у резолютивній частині якого зазначено: "Визнати не суперечать Конституції РФ, що містяться в пунктах 1 і 2 статті 167 ГК РФ загальні положення про наслідки недійсності угоди в частині, що стосується обов'язки кожної із сторін повернути другій все одержане за угодою, оскільки дані положення - за їх конституційно-правовому глузду в нормативному єдності зі статтею 302 ЦК РФ - не можуть поширюватися на добросовісного набувача, якщо це безпосередньо не обумовлено законом. Конституційно-правовий зміст положень пунктів 1 і 2 статті 167 ГК РФ, виявлений Конституційним Судом РФ у цьому постанові, є загальнообов'язковим і виключає будь-яке інше їх тлумачення в правозастосовчій практиці ". Таким чином, КС визнав, що добросовісного набувача повинен бути забезпечений захист від позову, колишнього власника не тільки при віндикації, але і при реституції.
Ця правова позиція підтверджена Конституційним Судом РФ у п.2 визначення від 25 березня 2004 р. № 98-0 "Про відмову в прийнятті до розгляду скарги громадянки Білоусової Асі Олексіївни на порушення її конституційних прав пунктами 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації" 43, де зазначено, що згідно з правовою позицією, сформульованою Конституційним Судом Російської Федерації в Постанові від 21 квітня 2003 року, у разі, коли за відплатним договором майно придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, і при вирішенні даного спору судом буде встановлено , що покупець є добросовісним набувачем, власник має право звернутися до суду в порядку статті 302 ЦК Російської Федерації з позовом про витребування майна з незаконного володіння особи, придбав це майно (віндикаційний позов), а в задоволенні його позовних вимог в порядку статті 167 ЦК Російської Федерації повинно бути відмовлено.
Цей висновок Конституційного Суду Російської Федерації в силу статей 15 (частина 2), 17 (частина 3), 19 (частини 1 і 2) і 55 (частини 1 і 3) Конституції Російської Федерації і загальноправовий принцип справедливості спрямований на забезпечення захисту не тільки права власності, а й інших речових прав, а також прав та обов'язків сторін у договорі на основі пропорційності і пропорційності з метою забезпечення балансу прав і законних інтересів усіх учасників цивільного обороту - власників, сторін у договорі, третіх осіб. У той же час він не може розглядатися як обмежує право на захист права власності шляхом застосування норми про наслідки недійсності первісної угоди з відчуження належить власнику майна особою, що виступає під виглядом власника, в порушення дійсної волі останнього.
Як відомо, рішення Конституційного Суду РФ з які у них правовими позиціями займають особливе місце в загальній системі джерел права Росії, вони мають нормативної силою і як такі набувають прецедентне значення. Рішення Конституційного Суду поширюються не тільки на конкретний випадок, але і на всі аналогічні випадки і мають офіційний характер, що робить їх реалізацію обов'язковою на всій території країни, тобто ці рішення набувають прецедентний характер і стають джерелами права.
Наведемо характерний приклад, коли Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ в наглядовому визначенні прийшла до висновку, що права особи, яка вважає себе власником житлового приміщення, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ у визначенні від 2 вересня 2003 р. вказав наступне. Довід позивачів про те, що при продажі квартири ущемлені інтереси проживають в квартирі неповнолітніх дітей, сам по собі не є достатньою підставою для визнання договорів купівлі-продажу квартири недійсними.
Визнання недійсними договорів в таких ситуаціях створює умови для порушення прав добросовісних учасників цивільних правовідносин, що суперечить основним засадам цивільного законодавства (ст.1 ЦК РФ) і не може мати місця з урахуванням положень ч.3 ст.17 Конституції Російської Федерації (здійснення прав і свобод людини і громадянина не повинно порушувати права і свободи інших осіб) та п.1 ст.10 ЦК РФ (неприпустимість зловживання правом при здійсненні цивільних прав).
Згідно зі свідченнями М., набуваючи спірну квартиру у Б., вона не знала і не могла знати про те, що власниками цієї квартири були також діти продавця і що їх житлові права порушені. Це не спростовано судом. Отже, її аргумент про те, що спірне жиле приміщення не може бути у неї витребувано, оскільки вона є добросовісним набувачем, заслуговував уваги суду.
Таку ж позицію підтвердив і Конституційний Суд РФ у постанові від 21 квітня 2003 р. N 6-П "У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О. М. Маринічевою, А. В. Немирівської, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой і В. М. Ширяєва ", відповідно до якого, якщо при вирішенні позову про визнання угоди купівлі-продажу недійсним і про застосування наслідків його недійсності у формі повернення переданого покупцеві майна судом буде встановлено, що покупець є добросовісним набувачем, в задоволенні позовних вимог в порядку ст.167 ГК РФ має бути відмовлено.
Тому судові постанови підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.
Таким чином, Верховним Судом РФ висловлена чітка правова позиція, що дозволяє вважати, що практика судів загальної юрисдикції на сьогоднішній день формується з урахуванням позиції Конституційного Суду РФ від 21 квітня 2003 р. № 6-П, тобто при придбанні добросовісним набувачем нерухомого майна від неуправомоченного відчужувача добросовісного набувача надається захист у порядку п.1 ст.302 ГК РФ як при віндикації, так і при реституції. Характерно, що в названому постанові № 6 Конституційний Суд РФ назвав добросовісного набувача володарем майнового права, що свідчить про позицію, за якою сумлінне володіння - це не факт, а право, що підлягає цивільно-правового захисту 44.
У визначенні добросовісного набувача істотне значення має правильне розуміння принципу сумлінності. Хоча В.В. Витрянский навпаки вважає, що "ні в якому Кодексі, ні в будь-якому іншому федеральному законі визначити якісь підходи, параметри, поняття сумлінності, справедливості розумності, в принципі неможливо" 45. З такою позицією погодитися важко, оскільки вироблення загальних підходів до використання оціночних понять, буде сприяти вдосконаленню та однаковості судової практики.
Одне із сучасних понять змісту принципу сумлінності сформульовано В.А. Бєловим наступним чином: "Сумлінне придбання, здійснення, захист і припинення суб'єктивного цивільного права означають вчинення даних дій щодо суб'єктивного права таким чином, щоб при цьому нікому не заподіювалося шкоди, не створювалося загрози її заподіяння, а якщо динаміка права не можлива без сприяння третім осіб - таким чином, щоб необхідність в допомозі, витрати і зусилля, необхідні для її надання, були б мінімізовані "46. Тобто сутність сумлінності В.А. Бєловим зводиться до не заподіяння шкоди (або мінімальних витратах допомоги третіх осіб у випадках необхідності) в процесі здійснення цивільних прав. Іншими словами, кожен суб'єкт права повинен діяти так, щоб виключити навіть можливість заподіяння шкоди. Недобросовісними ж, відповідно з цим визначенням слід визнати дії: по-перше, заподіяли шкоду, по-друге, створили загрозу її заподіяння; по-третє, що перевищили необхідні мінімальні витрати третіх осіб.
Близьких до цього поглядів дотримується В.І. Ємельянов, правильно вважаючи, що "обличчя слід вважати добросовісним в тому випадку, коли воно діє без умислу завдати шкоди іншій особі, а також не допускає легковажності (самовпевненість) і недбалості стосовно можливого заподіяння шкоди" 47.
Нарешті, слід відзначити, що ще на початку 20 століття І.Б. Новицький звертав увагу на те, що у вітчизняному цивільному праві початок добрій совісті використовується у двох значеннях. В одних випадках добра совість виступає в об'єктивному значенні як відоме зовнішнє мірило, яке приймається до уваги законом, судом і яке рекомендується учасникам цивільного обороту в їх взаємних відносинах. В інших випадках приймається до уваги добра совість у суб'єктивному сенсі як певне свідомість тієї чи іншої особи, як незнання деяких обставин, з якими законно пов'язує ті чи інші юридичні наслідки 48. Представляється, що добра совість стосовно до добросовісного набувача повинна розумітися саме в суб'єктивному сенсі, оскільки добросовісний набувач не знав і не міг знати про те, що придбав майно у неуправомоченного відчужувача. Як правильно підмітила О.А. Напкова, "в даному випадку мається на увазі поведінку середнього розумної людини" 49.
Згідно п.2 ст.10 ГК РФ у випадках, коли закон ставить захист цивільних прав в залежність від того, чи здійснювалися ці права розумно і сумлінно, розумність дій і сумлінність учасників цивільних правовідносин передбачаються. Тим самим у Цивільному кодексі України закріплена найважливіша презумпція добросовісності дій учасників цивільних правовідносин, керуючись якою можна зробити висновок, що оскільки сумлінність дій набувача майна передбачається, доводити протилежне власник повинен самостійно. Сумлінність - питання факту і встановлюється судом.
Слід зазначити, що ст.302 ЦК РФ одно не покладає як на "добросовісного набувача" тягар доведення своєї "сумлінності" при придбанні майна, витребуваного власником, так і на власника - тягар доказування "недобросовісності" набувача. У той же час постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 року № 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" передбачає, що "набувач має довести, що він придбав майно за плату і що він не знав і не міг знати про те, що майно придбане у особи, яка не мала права на його відчуження "(п.24) 50. Такий підхід видається правильним і сприйнятий судової практикою не тільки арбітражних судів, але і судів загальної юрисдикції, оскільки покладання на набувача майна тягаря доведення, що він не знав і не міг знати про те, що майно придбане у особи, яка не мала права на його відчуження , обумовлено тим, що в даному випадку доводиться факт незнання і неможливості дізнатися про права свого контрагента на майно, а не розумність і сумлінність дій набувача при здійсненні ним своїх прав (п.3 ст.10 ДК РФ). Таким чином, сумлінним вважається такий набувач, який не знав і не повинен був знати про те, що особа, у якого він придбав майно, не мала права його відчужувати.
Разом з тим вищеназване постанову Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ обов'язково тільки для арбітражних судів і в принципі його дія не поширюється на суди загальної юрисдикції, тому питання про тягар доказування сумлінності або несумлінності набувача може бути дозволено законодавчо. Покладання на добросовісного набувача тягаря доведення своєї сумлінності не є чимось екстраординарним для цивільного законодавства. За таким принципом побудована, наприклад, ст.152 ЦК України, яка покладає на розповсюдив ганьблять відомості обов'язок довести, що вони відповідають дійсності. Відповідач, якщо він посилається на свою добру совість, повинен довести, що придбав спірну річ за оплатній угоді і при цьому не знав і не міг знати про те, що особа, у якого він придбав річ, не мало права на відчуження майна. Тому пропонується доповнити п.1 ст.302 ГК РФ словами "Набувач повинен довести, що він придбав майно за оплатній угоді і що він не знав і не міг знати про те, що майно придбане у особи, яка не мала права на його відчуження".
Тут не можна не відзначити один момент практичного характеру. Нерідко до судів пред'являються позови про визнання позивачів добросовісними набувачами нерухомості. Це свідчить про повне ігнорування або нерозумінні позивачами правової природи та юридичної сутності правового статусу добросовісного набувача. На цей рахунок у Настільною книзі судді у цивільних справах абсолютно справедливо зазначається: "Слід звернути увагу на те, що сумлінність набувача - це не предмет позову, а одна з обставин, що мають значення у справі, яке підлягає доведенню за позовом про витребування майна. Позовна заяву про визнання добросовісним набувачем, іноді пропоноване на практиці, не може бути прийнято до провадження суду, а прийняте - повинно бути залишено без розгляду на підставі ч.3 ст.263 ЦПК РФ. У подібному випадку позивач, по суті, звертається за встановленням факту що має юридичне значення по спору про право власності, наявність якого з усією очевидністю випливає з характеру його заяви "51.
Як обгрунтовано зазначав В.А. Рахмилович, "сумлінність набувача повинна бути в наявності в період здійснення набувальною угоди і в момент передачі йому володіння річчю. Якщо він дізнався про неуправомоченности відчужувача згодом, вже після виникнення у нього права власності, ця обставина юридичного значення мати не може і зворотної сили не має ( mala fides superveniens поп nocet) "52. Так, наприклад, сумлінність набувача виключена, якщо йому в момент придбання речі було відомо про домагання третіх осіб на майно, і згодом ці претензії будуть визнані в установленому порядку правомірними. Тому добросовісного набувача, про який говорить ст.302 ГК РФ, цілком можливо розглядати через призму положень статті 10 ЦК РФ і, зокрема, положення п.3 цієї статті, яка встановлює, що "у випадках, коли закон ставить захист цивільних прав в залежність від того, чи здійснювалися ці права розумно і сумлінно, розумність і сумлінність учасників цивільних правовідносин передбачаються ". Однак при цьому слід враховувати, що "сумлінність" в ст.302 ГК РФ має значно вужчий зміст, ніж "сумлінність" в ст.10 ЦК України. У ст.302 ГК РФ "сумлінність" набувача оцінюється лише за одним критерієм: знав чи не знав набувач про те, що майно набувається ним у особи, що не має право його відчужувати. Тому іноді набувач майна "сумлінну" в сенсі ст.302 ГК РФ, може бути "несумлінним" в сенсі ст.10 ГК РФ. У зв'язку з цим значну зацікавленість у плані порівняння представляє питання про те, чим відрізняється володіння добросовісного набувача від давностного володіння, необхідною умовою якого також є сумлінність володіння.
Відповідно до п.1 ст.234 ГК РФ особа - громадянин або юридична особа, - не є власником майна, але добросовісно, відкрито і безперервно володіє як своїм власним нерухомим майном протягом п'ятнадцяти років або іншим майном протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність).
Пленум Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації в п.17 постанови від 25 лютого 1998 n 8 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" вказав, що право власності в силу набувальної давності може бути придбане як на безхазяйне майно, так і на майно, що належить на праві власності іншій особі. Таким чином, набувальна давність є не лише одним із способів набуття власності на знахідку, скарб, безхазяйне майно і т.д., але і може бути використана в обороті, оскільки з її допомогою може бути набуто право власності на майно, що належить на праві власності іншій особі.
Для набувальної давності стан сумлінності повинно бути безперервним протягом усього терміну давності, оскільки в ст.234 ГК РФ говориться про сумлінність володіння, а не заволодіння. Інший підхід містить ст.302 ГК РФ: в ній мова йде не про сумлінність володіння, а про сумлінність придбання, тобто сумлінність згідно з цією нормою повинна мати місце, перш за все, на момент отримання речі від неуправомоченного відчужувача 53. Характерно, що подальша втрата цього стану для добросовісного набувача, як уже зазначалося, не тягне за собою жодних правових наслідків.
Різні способи отримання майна добросовісним набувачем і давностним власником. Якщо добросовісний набувач отримує річ від конкретної особи, якого він вважає власником, то давностний власник отримує панування над річчю не в результаті передачі від будь - якого конкретного особи, а іншим шляхом (наприклад, вступу до володіння річчю). У цьому випадку дійсний власник давностному власникові не відомий. При такому відмінності в способі отримання майна різна за характером і ставлення до нього між сумлінним набувачем і давностним власником. Як правило, добросовісний набувач розглядає себе власником речі, оскільки він до пред'явлення претензій на річ не знає і не повинен знати про те, що отримав річ від неуправомоченного відчужувача, а, відповідно, не став дійсним власником. Особа, яка володіє річчю за давності, спочатку усвідомлює ту обставину, що воно не є власником цієї речі, оскільки власник у даному випадку невідомий. Таким чином, хоча ГК РФ і не згадує про такий спосіб набуття права власності, можна говорити про презумпцію власності на боці сумлінного набувача.
Проведений правовий аналіз дозволяє зробити висновок, що добросовісний набувач, у якого власник не вправі витребувати втрачене майно, - це особа, возмездно набула майно на підставах, встановлених для набуття права власності (ст.218 ЦК України), в іншої особи, яка отримала це майно у володіння з волі власника, але не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати. Право володіння сумлінно придбаним майном підлягає цивільно-правового захисту у встановленому законом порядку. При цьому набувач має довести, що він придбав майно за оплатній угоді і що він не знав і не міг знати про те, що майно придбане у особи, яка не мала права на його відчуження.
2.2 Добропорядне придбання нерухомості в системі способів набуття права власності
До теперішнього часу в російському цивільному праві немає спеціальної норми про те, яким чином набувається право власності сумлінним набувачем. Звичайно, це прогалина в нашому законодавстві. Очевидно, що оскільки існує обмеження віндикації і неможливість витребування нерухомості у добросовісного набувача, то необхідний відповідний механізм переходу права власності до добросовісного набувача. В іншому випадку нерухомість залишається поза обороту, так як власник позбавлений володіння, а добросовісний набувач не може розпорядитися нерухомістю, якою володіє. З цього приводу В.А. Рахмилович писав: "Питання залишається в підвішеному стані, що створює невизначеність не тільки у відношенні суб'єкта права власності, але і в існуванні самого права власності на спірну річ" 54.
На початку XIX ст. родоначальник російської цивілістики Д.І. Мейєр зазначав: "Загальні умови придбання прав мають значення і для права власності. Крім того, існують ще й особливі умови для придбання цього права ... Як і всяке право, право власності має, звичайно, ситуація, в якій добросовісний набувач отримує право власності не моментально, не тупикова, оскільки він може стати власником по набувальної давності, але це потребує тривалого часу певний початок, і ті шляхи, якими відкривається це початок, називаються способами набуття права власності. Уважний розгляд їх для юриста особливо важливо, тому що легко змішати способи набуття права власності зі способами придбання інших прав, що і буває нерідко в дійсності "55.
Як відомо, способи набуття права власності можуть бути первинними і похідними. Такий поділ має не тільки теоретичне, але й цілком практичне значення, "тому що при первинних способах встановлення права власності на річ і обсяг прав і обов'язків власника визначаються законом, а при похідних способах велике значення мають воля колишнього власника, угоду сторін та акти органів державного управління "56. Що стосується критеріїв розмежування способів набуття права власності на первісні і похідні, то в одних випадках віддають перевагу критерію волі, в інших критерієм - правонаступництва, а в третіх, як, наприклад, в Підручнику цивільного права МГУ, в основу виділення первинних способів набуття права власності покладено критерій правонаступництва, а похідних - критерій волі. Як зазначає Ю.К. Толстой, в останньому випадку порушується єдність класифікаційного підстави виникнення права власності 57.
Ми згодні з С.А. Хохловим, що "всі підстави набуття права власності спеціально регулювати дуже важко і в жодній законодавчій системі вони беспробельно не регулюються" 58. Спроби вчених скласти одну загальноприйняту класифікацію способів набуття права власності до цих пір не увінчалися успіхом. Ми не ставимо перед собою це завдання і не збираємося створювати подібну систематизацію, а лише використовуючи вже існуючі підстави і критерії їх побудови, спробуємо визначити місце такого способу набуття права власності як сумлінне придбання права власності на нерухомість, маючи на увазі виникнення права власності на нерухомість у її добросовісного набувача. Це видається нам дуже важливим, так як від способу придбання залежать, наприклад, момент виникнення вдачі власності, обсяг повноважень власника і т.д.
Як писав Г.Ф. Шершеневич, способом набуття власності називається такий юридичний факт, з яким, на погляд об'єктивного характеру, з'єднується встановлення права власності в особі даного суб'єкта. У теорії загальноприйнято поділ способів набуття власності на первісні і похідні. Спосіб буде початковим, якщо право власності в особі даного суб'єкта встановлюється самостійно, незалежно від іншої особи, тобто на об'єкти, які ще не складали чиєїсь власності або ж на об'єкти, які, хоч і становили власність іншої особи, але підпорядковуються панування нового набувача незалежно від прав передував власника. Спосіб буде похідним, коли право власності в особі даного суб'єкта встановлюється на підставі вдачі колишнього власника. Наведений поділ має те юридичне значення, що при похідному способі придбання обсяг права обумовлюється правом колишнього власника, чого немає при первісному способі, а подальше слідство - похідний спосіб викликає необхідність перевірки прав усіх колишніх власників, що є зайвим при первісному способі 59. Як видно, в основі розмежування способів набуття права власності Г.Ф. Шершеневича лежить критерій правонаступництва, за яким при первинних способах набуття права власності правонаступництва немає, лише похідні способи засновані на правонаступництво. Багато вчених-цивілісти вважають, що в основу розмежування способів придбання права власності має бути покладено критерій правонаступництва.
У такому разі до первинних (безпосереднім, або первісних) відносяться способи, коли право власності виникає вперше і в повному обсязі, так як річ ще ніколи і нікому не належала. Сюди найчастіше відносять придбання власності на безхазяйне майно, від якого власник відмовився або на яке втратив право (п. З ст.218, ст.225, 226 ЦК України); знахідку, скарб, прирощення, переробку, видобуток (ст.220, 221 ГК РФ), давність, виробництво нових речей (п.1 ст. ст.218, 219,234 ГКРФ).
Похідні способи (посередні) - такі способи, коли річ здобувається від попереднього власника, право власності передається однією особою іншій. Це придбання за допомогою договору (купівлі-продажу, міни, дарування тощо) або іншої угоди, успадкування, встановлення режиму майна подружжя і т.д.
Як вже зазначалося, практичне значення розмежування способів на первісні й похідні полягає в тому, що в похідних способах обсяг прав подальшого власника цілком і повністю залежить від обсягу попередника. Ще в римському праві це було закріплено у формулі "Nemo plus juris ad alienum transferee potest, quam ipso habet" - "Ніхто не може передати іншому більше прав, ніж має сам" 60. Подібна класифікація критикується деякими вченими, так як не зовсім спроможна в тому плані, що "в нашому юридичному побуті немає речей, нікому не належать, а якщо вони й існують у світі, то зовсім далекі юридичними визначеннями, як, наприклад, планети" 61. Але й відкидати її зовсім, вважаємо, не стоіт.д.ействітельно, у разі придбання за давністю не можна сказати, що власність нікому не належала і право виникає вперше і на нічийну річ. Те ж саме можна сказати і про знахідку, скарб, лові диких тварин, збір ягід та ін
Відносячи набувальна давність до первинних способів Ю.К. Толстой стверджує, що право власності виникає не від прав і крім волі попереднього власника 62. Поширимо такий підхід на добросовісного набувача. Якщо виходити з того, що добросовісний набувач набуває право власності на нерухомість від неуправомоченного відчужувача, то такий спосіб придбання права власності також відноситься до первинних способів, так як право власності виникає крім волі попереднього власника.
Більшість авторів радянського періоду відносять до первинних такі способи набуття права власності, при яких це право виникає на річ, раніше нікому не належала, або незалежно від прав попереднього власника; до похідних відносять такі способи, при яких виникнення права власника залежить від прав попередника і, отже, у наявності правонаступництво.
Відповідно до цього до первинних способів набуття права власності, як правило, відносять не лише виготовлення речі і відділення плодів, але і соціалістичну націоналізацію, реквізицію, конфіскацію, придбання права власності на безгосподарно вміст або безхазяйне майно, знахідку, скарб, бездоглядний і приблудну худобу, а також придбання права власності сумлінним набувачем від неуправомоченного відчужувача. До похідних способів відносять лише придбання права власності за договорами та в порядку спадкування 63.
Ми поділяємо позицію Б.Б. Черепахіна, що набуття права власності сумлінним набувачем у випадку, передбаченому в ст.152 ГК РРФСР, відноситься до первинних способів набуття права власності, так як право набувача не спирається ні на право дійсного правопредшественника, ні на право дійсного відчужувача. Ніякого правонаступництва немає в цьому випадку 64. Таким чином, оскільки відчужувач не управомочен на перенесення права власності на набувача, а власник у відчуженні не бере участь, то право власності не переходить до добросовісного набувача, а знову виникає в нього в повному обсязі. Важливе значення має та обставина, що нерухомість відноситься до категорії речей як об'єктів цивільних прав. Будучи фізичними тілами, речі мають відокремлене існування, не залежне від правового регулювання. Звідси висновок: нерухомість не втрачає своїх якостей, якщо вона не є об'єктом чийогось права власності. Внаслідок цього нерухомість може бути придбана у власність початковою способом добросовісним набувачем.
У ше час Д.І. Мейер розділив всі способи набуття права власності на дві групи:
1) способи при посередництві володіння;
2) способи, які не залежать від володіння. Їх практичне відмінність, на його думку, полягає в наступному: "Одним способам притаманне володіння, так що немає і набуття права власності, якщо набувач не вступає у володіння річчю; іншими ж способами право власності набувається незалежно від володіння, так що обличчя можна визнати власником речі, хоча, б воно до неї і не пpікacaлocь "65.
До способів набуття власності за допомогою володіння віднесені: а) передача ("завжди виходить з будь - якої угоди або взагалі з будь - якого юридичного відношення"); Б) набувальна давність; В) військова видобуток; Г) знахідка; Д) специфікація ( "... за суворої последователиюсті права ... не становить способу набуття права власності, а може вести до нього тільки по особливому визначенням законодавства або звичаєм 66).
Способи, що не залежать від володіння: А) користування (право на плоди); Б) приріст (збільшення прибережного поземельного ділянки від прімиванія землі, від оголення водного простору; до прибережного ділянці пристає смуга землі, відірвана силою води від чужої ділянки, забудовані, насадження та ін); В) змішання (або злиття для рідин).
Нам важко уявити собі право власності через користування, але Д.І. Мейер вважав користування способом набуття права власності без посередництва володіння. У цій класифікації придбання права власності сумлінним набувачем відноситься, звичайно ж, до способів "при посередництві володіння", оскільки перехід нерухомості від власника до добросовісного набувача "завжди виходить з будь - якої угоди або взагалі з будь - якого юридичного відношення".
Одним з головних складових будь-якого способу набуття права власності є воля і волевиявлення осіб, причетних до процесу відчуження-придбання майна. У випадках, коли право власності переходить за угодою (договором), в наявності взаємне узгоджене волевиявлення осіб. Але для виникнення права власності недостатньо лише наявності волі (хоча вона є вирішальною) і волевиявлення, а має бути законна підстава.
Деякі сучасні вчені прирівнюють спосіб придбання до основи, стверджуючи, що ці поняття тотожні 67. Більш аргументованою видається протилежна точка зору, в якій під способом придбання розуміються фактичні дії, а під основою - юридичні дії з придбання майна у власність.
Стосовно до добросовісного набувача нерухомості такими фактичними діями є оплатне, сумлінне придбання нерухомості за угодою, а законним юридичною підставою - рішення суду, оскільки, як зазначено в п.1 ст.28 ФЗ від 21.07.1997г. "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним 68, момент виникнення права визначається рішенням суду. Реєстратор права на нерухоме майно не має права відмовити у державній реєстрації права, встановленого набрав законної сили рішенням суду. Права на нерухоме майно, встановлені рішенням суду , підлягають державній реєстрації на загальних підставах.
Якщо закон визнав за добросовісним набувачем можливість набуття права власності на нерухомість, то очевидно, що ця обставина є підставою припинення права власності у правопредшественника. Тому визнання особи добросовісним набувачем нерухомості та подальша реєстрація за ним права власності на цю нерухомість на підставі рішення суду має значення правоприпиняючі факти, а не тільки правовстановлюючого. Такий підхід дозволяє уникнути колізії права, коли норми інституту набуття права власності суперечать нормам захисту речових прав.
Як писав О.С. Іоффе, "але якщо чинна конструкція віндикаційного позову не будується на засадах неофаніченного його застосування, то, оскільки власник позбавляється права на витребування його неправомірно відчуженої речі, остання відразу ж переходить у власність набувача не чекаючи закінчення терміну набувальної давності" 69. Такий підхід цілком відповідає нормі п.1 ст.235 ГК РФ, згідно з якою право власності припиняється ... при втраті права власності в інших випадках, передбачених законом.
Таким чином, сумлінне придбання права власності від неуправомоченного відчужувача є первісним способом придбання, тобто не заснованим на правонаступництво.
Ст.218 ГК РФ названа "Підстави набуття права власності", однак у ній мова йде про способи, а не про підстави, оскільки підставами виникнення (придбання) права власності є різні правостворюючі юридичні факти, тобто обставини реального життя, відповідно до закону тягнуть виникнення права власності на певне майно у конкретних осіб 70.
У літературі зазначається, що редакція ст.218 ЦК України така, що перелік підстав закритий, носить вичерпний характер, на що вже не раз було звернуто увагу 71. Однак з таким підходом навряд чи можна погодитися. Згідно п.3 ст.218 ГК РФ у випадках і в порядку, передбачених цим Кодексом, особа може набути право власності на майно, яке не має власника, на майно власник якого невідомий, або на майно, від якого власник відмовився або на яке він втратив право власності на інших підставах, передбачених законом. Очевидно, що законодавцем не дається вичерпний перелік підстав набуття права власності. Для нас у цьому сенсі представляють інтерес містяться у п.3 ст.218 ГК РФ слова, "на які він втратив право власності на інших підставах, передбачених законом". Чи підпадає під ці слова власник нерухомості, придбаної добросовісним набувачем від відчужувача неуправомоченного? Здається, що ні, тому що право власності у такої особи припиняється з моменту реєстрації права власності на відповідну нерухомість за добросовісним набувачем. У той же час правова конструкція п. З ст.218 ГК РФ така, що набуття права власності на майно можливо, якщо це майно до цього не має власника.
Таким чином, придбання права власності на майно добросовісним набувачем взагалі не згадано в ст.218 ГК РФ.В.А. Рахмилович усвідомлював дану проблему і пропонував доповнити п.2 ст.218 фразою: "Воно виникає у добросовісного набувача за наявності передбачених ст.302 підстав для відхилень позову власника" і доповнити п.1 ст.235 словами: "... зокрема, коли майно не може бути витребувано власником з підстав, передбачених ст.302 "72. Така пропозиція в принциповому плані ми підтримуємо. Воно актуальне, незважаючи на зміни, внесені до ст.223 ГК РФ, що передбачають виникнення у добросовісного набувача права власності на нерухоме майно з моменту його державної реєстрації, оскільки з'являється більш чіткий законодавчо закріплений спосіб виникнення права власності у добросовісного набувача, з одного боку, з іншого ж боку, припиняється право власності не володіє власника у зв'язку з переходом цього права до добросовісного набувача.
Однак такий підхід не вирішує завдання до кінця і в сучасних умовах виглядає певного роду напівзаходом, оскільки ст.218 ЦК РФ носить узагальнюючий характер по відношенню до інших більш приватним нормам, розташованим в розділі 14 ГК РФ "Набуття права власності", де способи набуття права власності врегульовані більш конкретно. Так, наприклад, в ст.234 ГК РФ регламентується придбання права власності на підставі набувальної давності. Оскільки до змін у цивільне законодавство, внесених Законом від 30 грудня 2004 р. № 217-ФЗ "Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "73 , існував тільки один варіант придбання власності сумлінним власником - через придбання за давністю (ст.234 ЦК України) 74, то виходячи з цього можна констатувати, що відтепер є два механізми набуття права власності на нерухомість фактичним власником:
1) через термін набувальної давності (ст.234 ЦК України) і 2) без строку внаслідок сумлінного придбання нерухомості. Ця обставина диктує необхідність детальної регламентації у спеціальній нормі, розташованої в розділі 14 "Набуття права власності" ГК РФ, механізму (способу) набуття права власності на нерухомість добросовісним набувачем. У зв'язку з цим пропонується доповнити главу 14 "Набуття права власності" ГК РФ статтею 234-1 "Право власності добросовісного набувача".
Як вже зазначалося, на початку 2005 р. введено дію п.2 ст.223 ГК РФ, згідно з яким нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача (п.1 ст.302) на праві власності з моменту такої реєстрації, за винятком передбачених ст.302 цього Кодексу випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача.
У літературі висловлені позитивні оцінки цьому нововведенню. Так, наприклад, А.В. Люшня відзначає, що добросовісний набувач речі при її неуправомоченним відчуження набуває повноцінне право власності 75.
Виникає, однак, питання про місце норми про сумлінного придбанні права власності в системі ГК РФ: тут могли бути два варіанти. По-перше, правило про виникнення у добросовісного набувача права власності можна було розмістити безпосередньо поряд із ст.302 ГК РФ, але така норма не могла органічно вписатися в положення глави про захист речових прав, по-друге, розміщення норми про виникнення права власності у добросовісного набувача у ст.223 ГК РФ, що є цілком обгрунтованим, оскільки сумлінне придбання нерухомості відноситься до первинних способів набуття права власності, воно регламентується главою 14 "Набуття права власності" ГК РФ, частина перша, куди закономірно входить ст.223 ГК РФ. Якщо ж знайти місце в цій главі для самостійної статті "Право власності на нерухомість добросовісного набувача", то норма про реєстрацію права власності на нерухомість за добросовісним набувачем повинна увійти в цю статтю.
Одночасно зі ст.223 ГК РФ внесені зміни у Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Глава V доповнено ст.31.1, згідно з якою власник житлового приміщення, який не має права його витребувати від добросовісного набувача, а також сумлінний покупець, від якого була витребувана житлове приміщення, має право на разову компенсацію за рахунок скарбниці Російської Федерації 76.
Тобто наведеними змінами встановлюються правові підстави для набуття права власності добросовісними набувачами на нерухоме майно, а також система фінансової відповідальності Російської Федерації за втрату права власності на житлові приміщення. Таким способом дозволена правова колізія, коли, з одного боку, власники вважалися такими лише формально, тому що володіння і користування майном здійснював сумлінний покупець, а право розпорядження, хоча й залишалося за власником, але реалізовано бути не могло, а з іншого боку, сумлінну набувач стикався з труднощами при здійсненні операцій з таким майном. Дуже важливо, що власник житлового приміщення, який не має права його витребувати від добросовісного набувача, а також сумлінний покупець, від якого була витребувана житлове приміщення, отримали право на разову компенсацію за рахунок скарбниці Російської Федерації. Розмір цієї компенсації обчислюється з суми, що становить реальний збиток, але не може перевищувати 1 млн. руб. Зазначені положення застосовуються у разі, якщо державна реєстрація права власності добросовісного набувача на житлове приміщення була проведена після 1 січня 2005 р. Вказаний правову новелу можна розглядати як своєрідний фінансовий амортизатор, пом'якшує наслідки розв'язання колізії між інтересами не володіє власника і добросовісного набувача нерухомості, що, в кінцевому рахунку, буде сприяти розвитку цивільного обороту.
З урахуванням того, що зміни, внесені до ст.223 ГК РФ, передбачають виникнення у добросовісного набувача права власності на нерухоме майно з моменту його державної реєстрації, можна констатувати, що відтепер є два механізми набуття права власності на нерухомість фактичним власником:
1) через термін набувальної давності (ст.234 ЦК України) і 2) без строку внаслідок сумлінного придбання нерухомості (ст.223 ЦК України).
Однак між двома цими механізмами є істотні відмінності. Якщо "особа, яка вважає, що стало власником майна в силу набувальної давності, має право звернутися до суду із заявою про визнання за ним права власності, то добросовісний набувач не наділений правом звернутися до суду з позовом про визнання права власності" 77 або з позовом про нрізнаніі його сумлінним набувачем, оскільки, у силу сформованої правової конструкції, добросовісний набувач може бути виключно відповідачем за віндикаційним або реституційної позовом. Право власності він може придбати тільки у випадку відмови у цих позовах. Тому захист володіння добросовісного набувача здійснюється не шляхом визнання права (ст. ст.11, 12 ГК РФ), а шляхом обмеження віндикації і реституції.
Запровадження права власності добросовісного набувача нерухомості в цивільне законодавство обумовлено необхідністю, по-перше, дозволу невизначеності правового становища сумлінного, але, по суті, не узаконеного власника нерухомості, а по-друге, дозволом колізії між правовими позиціями не володіє власника і бестітульного власника.
Що стосується реєстрації права власності за добросовісним набувачем, щодо якої відмовлено у позові про реституцію, слід мати на увазі, що до визнання судом недійсності правочину, за якою їм придбана нерухомість, саме ця угода служила підставою для реєстрації права власності на придбану нерухомість. Недійсність цієї угоди тягне за собою анулювання реєстрації права власності, заснованого на даній угоді. Після цього реєстрація права власності за добросовісним набувачем можлива тільки на підставі рішення суду.
Якщо судове рішення, яке підтверджує сумлінність набувача нерухомості, не винесено, то підстави для реєстрації права власності на нерухомість за добросовісним набувачем відсутні. Однак за ним зберігається можливість набуття права власності в силу набувальної давності.
Викладене вище дозволяє сформулювати свою позицію з приводу необхідних елементів складного юридичного складу, що є підставою для виникнення права власності на нерухомість у добросовісного набувача.
По-перше, нерухомість повинна бути отримана добросовісним набувачем на підставі оплатній угоди з особою, зареєстрованою в ЕГРП на нерухоме майно в якості власника, навіть якщо згодом виявиться, що відчужувач не був дійсним власником, по-друге, набувач нерухомості не повинен знати про те , що він здійснює операцію з неуправомоченним відчужувачем, по-третє, рішення суду про відмову в віндикації або реституції нерухомості внаслідок визнання її фактичного власника добросовісним набувачем є формальною підставою для реєстрації права власності за добросовісним набувачем.
Провівши після цього аналіз підстав сумлінного придбання права власності на нерухомість, ми можемо остаточно сформулювати пропонований текст названої норми.
Стаття 234-1. Право власності на нерухомість добросовісного набувача.
1. Добросовісний набувач, у якого власник не вправі витребувати втрачене майно, - це особа, возмездно набула майно на підставах, встановлених для набуття права власності (ст.218 ЦК України), в іншої особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати. Право володіння сумлінно придбаним майном підлягає цивільно-правового захисту у встановленому законом порядку. При цьому набувач має довести, що він придбав майно за оплатній угоді і що він не знав і не міг знати про те, що майно придбане у особи, яка не мала права на його відчуження.
2. Право власності на нерухоме майно у добросовісного набувача виникає з моменту його державної реєстрації.
3. Підставою виникнення права власності на нерухомість у добросовісного набувача є складний юридичний склад, що включає наступні ознаки:
а) нерухомість повинна бути отримана добросовісним набувачем на підставі оплатній угоди з особою, зареєстрованою в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в якості власника, навіть якщо згодом виявиться, що відчужувач не був дійсним власником;
б) набувач нерухомості не повинен знати про те, що він здійснює операцію з неуправомоченним відчужувачем;
в) рішення суду про відмову в віндикації або реституції нерухомості внаслідок визнання її фактичного власника добросовісним набувачем є формальною підставою для реєстрації вдачі власності за добросовісним набувачем.
2.3 Особливості цивільно-правового захисту права володіння добросовісного набувача при віндикації і реституції
Для успішного дослідження поставленого питання вважаємо за необхідне спочатку в принципі визначитися з поняттям цивільно-правового захисту, а потім акцентувати увагу на пов'язаних з цим проблем добросовісного набувача при віндикації і реституції.
Найчастіше в юридичній літературі під захистом розуміється комплексна система заходів, що застосовуються для забезпечення вільної та належної реалізації суб'єктивних прав (включаючи судовий захист), законодавчі, економічні, організаційно - технічні та інші засоби і заходи, а також самозахист цивільних прав. Тобто захист практично нічим не відрізняється від охорони цивільних прав. Однак правильної видається інша, що склалася в науці позиція, згідно з якою захист цивільних прав являє собою більш вузьке поняття в порівнянні з охороною цивільних прав. Поняттям "охорона цивільних прав" охоплюється вся сукупність заходів, що забезпечують нормальний хід реалізації прав. До нього включаються заходи не тільки правового, але й економічного, політичного, організаційного та іншого характеру, спрямовані на створення необхідних умов для здійснення суб'єктивних прав "78. Тобто охорона кожного права здійснюється постійно з метою не допустити його порушення. Що ж стосується захисту цивільних прав, то нею охоплюється "застосування лише тих способів і засобів, які використовуються при здійсненні правопорушення". У поняття охорони цивільних прав включаються їх юридичні гарантії, тобто правові засоби, що забезпечують реалізацію того чи іншого права. Як пише М. В. Баглай, "найбільш загальною гарантією прав і свобод, яка має найвищу юридичну силу, є сам конституційний лад, заснований на неухильному дотриманні Конституції, невідчужуване природне право та загальновизнаних принципах і нормах міжнародного права 79. Ця найвища гарантія трансформується Конституцією РФ в систему певних прав громадян і обов'язків держави щодо забезпечення прав і свобод, визначених у ст. ст.45, 46, 53, 55, 56, 60, 61 "80. Охорона не протиправних інтересів особистості є найважливішим складовим принципом правової держави.
Найважливішим елементом системи охорони цивільних прав є захист цивільних прав. "Захист прав і свобод людини і громадянина, будучи і конституційно - правовий, і міжнародно - правовий обов'язком сучасної держави, здійснюється за допомогою системи принципів, інститутів, механізмів і процедурно - правових правил, прямо або побічно призначених для цих цілей" 81.
У системі захисту прав громадян в якості двох найважливіших взаємопов'язаних і взаємообумовлених елементів можна виділити, з одного боку, права громадян на такий захист, а з іншого - відповідні цим правам обов'язки державних органів і посадових осіб. У широкому сенсі захист прав, свобод і законних інтересів громадян носить публічний характер, тобто здійснюється і в тому випадку, якщо громадяни з будь - яких причин не звертаються за допомогою. Так, в ст.45 Конституції РФ зазначено: "Державний захист прав і свобод людини і громадянина гарантується". Тобто закріплюється обов'язок держави різними правовими засобами з використанням всього механізму держави і всіх органів державної влади забезпечувати захист прав і свобод.
У науці цивільного права право на захист визначається з різних позицій. Одні вважають, що право на захист є складовою частиною самого суб'єктивного права поряд із правом на власні дії, а також з правом вимагати певної поведінки від зобов'язаних осіб. Інші вчені визначають право на захист як самостійне суб'єктивне право, що включає в себе можливість здійснення правомочним особою власних позитивних дій і можливість вимоги певної поведінки від зобов'язаної особи 82. Відносно права володіння добросовісного набувача ми дотримуємося другої точки зору, оскільки в даному випадку добросовісний набувач має право розраховувати на судовий захист від позову про витребування майна з чужого незаконного володіння. У цьому випадку право на захист володіння добросовісного набувача носить як би превентивний характер до пред'явлення вищезгаданого позову, після чого реалізується з абстрактного в конкретне суб'єктивне право на захист у охоронному правовідношенні.
Тепер про особливості захисту сумлінного набувача при реституції та віндикації. У найзагальнішому вигляді співвідношенні реституції та віндикації можна визначити так. Якщо реституція спрямована на відновлення колишнього стану сторін у недійсною угоди, що передбачає повернення отриманого за угодою майна, то віндикація дозволяє власнику витребувати належне йому майно в особи з яким він не перебував у договірних відносинах, і в якого майно перебуває в незаконному володінні.
Однак частина вчених-цивілістів вважає, що реституція не має тієї специфіки, яка могла б стати достатньою підставою для відмежування цього заходу від віндикації. Так, наприклад, А.А. Кисельов пише "Виділяючись лише деякою особливістю суб'єктного складу (її суб'єктами є сторони недійсною угоди), реституція володіння за своєю правовою природою є не що інше, як різновид віндикації, приватний випадок її застосування". Віндикаційний природа вимог про повернення переданого але недійсною угоди майна відзначалася в літературі і раніше 83.
Як нам видається, в умовах сьогоднішнього дня не можна погодитися із запропонованим підходом, оскільки він суперечить чинному законодавству. Реституція і віндикація два абсолютно різних цивільно-правових інститути, норми про реституцію (Н.2 ст.167 ГК РФ) знаходяться у розділі про угоди, про віндикації ж (ст.301 ЦК України) йдеться в розділі про захист права власності та інших речових прав. У цьому чітко проявляється дуалізм громадянського вдачі, за яким, як відомо, всі цивільні вдачі і засоби їх захисту діляться на речові і зобов'язальні (особисті). Віндикація - речове-правовий засіб захисту, а реституція - зобов'язальне. У зв'язку з цим думається, що не слід ототожнювати реституцію володіння і віндикацію, так як мета віндикації - повернути майно власнику чи законному власнику, а мета реституції - відновити становище, яке існувало до вчинення недійсною угоди.
Під реституцією в російському цивільному вдачу прийнято розуміти загальні наслідки недійсності угод. Законодавчим підставою для такого твердження є ч.2 ст.167 ГК РФ, що визначає, що при недійсності угоди кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все отримане за такою угодою. Це правило, іменоване в науці цивільного права двосторонньої реституцією, передбачає повернення сторонами один одному всього отриманого за угодою, а в разі неможливості повернення отриманого в натурі (у тому числі, коли отримане виражається в користуванні майном, виконаній роботі чи наданій послузі) - відшкодування його вартості в грошах 84. По суті своїй двостороння реституція - це відновлення колишнього (до угоди) стану.
Д.М. Генкін писав, що "вимога реституції випливає з недійсності правочину, а не із суб'єктивного права власності, як це має місце при віндикації" і тому й сама "реституція є своєрідним інститутом" 85. Розвиваючи цю думку, К.І. Скловський, грунтуючись на змісті ст.167 ГК РФ, прямо вказує на "кожну з сторін як зобов'язана особа", прийшов до висновку, що "хоча угода і падає, її боку все ж залишаються не в речової, а у відносній зв'язку, принципово не відрізняється від зв'язку з приводу розірвання договору "86.
Таким чином, одна з основних відмінностей віндикації від реституції виявляється через дуалізм цивільного права (розподіл прав на речові і особисті (зобов'язальні). Якщо віндикація заснована на речовому праві (наприклад, власності), то реституція заснована на зобов'язальне право, яке містилося в визнаної недійсною угоди .
Виявивши співвідношення категорій "віндикація" і "реституція", більш детально проаналізуємо віндикацію. У ст.45 Конституції РФ встановлено, що кожен має право захищати свої права і свободи всіма способами, не забороненими законом. Дане положення рівною мірою поширюється і на захист права власності. Як справедливо відзначається в літературі, при безпосередньому порушенні права власності, пов'язаному з протиправними діями третіх осіб, що виключають або обмежують здійснення власником своїх правомочностей застосовується речове-правовий захист, спрямована на усунення перешкод до здійснення права власності.
Права володіння, користування та розпорядження своїм майном всіх власників підлягають судовому захисту рівним чином (п.4 ст.212 ГК РФ). Право власності захищається заходами, передбаченими гл.20 ДК РФ. Позови, що випливають з цих заходів, за традицією називаються виндикаційного і негаторного. Згідно ст.301 ЦК України власник має право витребувати своє майно з чужого незаконного володіння.
Віндикаційний (від латинського vim dicere - оголошую про застосування сили) називають позов, пред'явлений у здійснення права, передбаченого ст.301 ГК. Об'єктом віндикації завжди є індивідуально-визначена річ, наявна в незаконного власника в натурі. Позивачем за віндикаційним позовом виступає не володіє власник, а відповідачем незаконний власник. Тому під віндикаційний позовом прийнято розуміти позов не володіє власника до незаконно володіє несобственнику про вилучення майна в натурі.
Як обгрунтовано зазначається в літературі, основний зміст права власності як інституту цивільного права полягає в наданні власнику можливості вимагати повернення собі своєї речі, віндикаційний позов виражає саму сутність права власності 87.
У судовій практиці "чистоті" титулу власника приділяється підвищена увага. Так, в п. 21 постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 зазначено, що, якщо буде встановлено, що титул власника був заснований на нікчемною угоді або акті державного органу або органу місцевого самоврядування, що не відповідає законодавству, то правові підстави для задоволення віндикаційного позову відсутні. За однією із справ арбітражний суд прямо вказав на те, що позивач не набув права власності на майно, і у нього не було достатніх підстав для його витребування 88.
Відповідачем за віндикаційним позовом є незаконний власник, у якого фактично знаходиться майно. Позов, пред'явлений до особи, у незаконному володінні якої майно знаходиться, але до моменту розгляду справи відсутній, задоволенню не підлягає.
Тому до пред'явлення віндикаційного позову власник або титульний власник повинен відшукати втрачену річ у володінні відповідача. Сторони спору за віндикаційним позовом не мають іншого зв'язку, крім самої речі. Ні за яких обставин їх не можуть пов'язувати зобов'язальні правовідносини з приводу віндіціруемой речі.
На відміну від реституційного позову, віндикація спрямована на повернення речі її справжньому власнику від будь-якої третьої особи, незаконно володіє спірною річчю, в той час як вимога про застосування реституції завжди адресоване конкретній особі, незалежно від того, чи є в нього право на спірну річ. До того ж у реституції більш широка і при цьому цілком певне завдання: охорона майнового обороту і правопорядку в цілому.
Ефективність захисту володіння добросовісного набувача багато в чому залежить від співвідношення, або конкуренції речове-правових та зобов'язально-правових вимог при здійсненні захисту права власності. На цей рахунок Ю.С. Гамбаров писав: "Конкуренція позовів дає нам судове провадження одного з багатьох домагань, що представляють собою різні засоби для досягнення однієї і тієї ж мети" 89.
В даний час, як правило, в конкуренції позовів перевага віддається зобов'язальним позовами, оскільки вони засновані на спеціальних нормах, що регулюють відносини сторін і виключають дію загального законодавства про власність. Е.А. Суханов пише з цього приводу: "Наше законодавство в цьому відношенні не дає власникові можливості вибору виду позову ... за наявності між учасниками спору договірних чи інших зобов'язальних відносин не можна пред'являти речове-правові вимоги на захист своїх прав".
У науці цивільного права можливості використання реституції та віндикації для захисту права власності оцінюються по - різному. Одні вчені вважають, що якщо власник не брав участь в угоді, що забезпечує перехід його майна до фактичного власника, то відновити порушене право він може тільки з допомогою віндикації.
На думку інших учених - цивілістів, в описаній ситуації власник має право за своїм вибором здійснювати захист за допомогою або реституції, або віндикації 90.
Треті говорять про "новому правовому явищі", що включає ознаки віндикаційного позову і реституції, з урахуванням особливостей нікчемних правочинів, не породжують, як відомо, правових наслідків 91.
Правильно писав Д.М. Генкін, що "не можна допустити, щоб позивач за своїм уподобанням змінював наслідки різних правових відносин, встановлених 92.
У той же час судова практика, особливо судів загальної юрисдикції, показує, що, незважаючи на те, що відомі радянські та російські цивілісти відносяться до теорії конкуренції позовів в основному негативно, реальна конкуренція позовів все-таки має місце в судовій практиці. Часто це пов'язано з недостатнім розумінням практикуючими юристами особливостей правового статусу добросовісного набувача при віндикації і при реституції. З цього приводу зовсім справедливо висловився Ю.К. Толстой: "Хоча зазначені положення, що стосуються умов пред'явлення віндикаційного позову, є досить очевидними, добре вивчені юридичною наукою і перевірені тисячолітнім досвідом, вони нерідко ігноруються на практиці на догоду вирішення одномоментних проблем. На жаль, в останні роки під судову практику, яка допускає змішання елементарних понять, зокрема роздільну вільну заміну договірного вимоги віндикаційний позовом, перехід від виндикаційного домагання до позову про визнання угоди недійсною і т.д., намагаються підвести теоретичну базу у вигляді міркувань про вільний вибір позивачем передбачених законом засобів захисту. Даний підхід носить ненауковий характер і ні до чого, окрім негативних наслідків, в кінцевому рахунку, привести не може "93.
Розглянемо висловлені позиції не з точки зору захисту прав власника, а з урахуванням захисту прав і законних інтересів добросовісного набувача.
Як правило, в основі володіння майном добросовісного набувача лежить незаконна угода, тому встає питання про її наслідки, передбачених ст.167 ГК РФ, і, як наслідок, про співвідношення реституції та віндикації.
На практиці нерідко спостерігається конкуренція віндикаційного позову та позову про визнання недійсною угоди та / або застосування наслідків недійсності правочину, на підставі якої майно було придбано "добросовісним набувачем". Очевидно, що в разі, якщо майно було придбано в особи, яка не мала права його відчужувати, є всі підстави стверджувати, що відповідна угода є недійсною (незначною або оспорімой), оскільки вона не може бути визнана відповідною вимогам закону. Відповідно, чинне законодавство не може виключати можливості подання власником нерухомого майна до "добросовісного набувача" не тільки віндикаційного позову, а й позову про визнання угоди, на підставі якої нерухомість була відчужена, недійсною або позову про застосування наслідків недійсності такої угоди.
Відповідь на що виникає при цьому питання про те, як слід співвідносити положення статті 302 ЦК РФ і положення ЦК РФ про застосування наслідків недійсності правочину, міститься в пункті 25 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 року № 8: "Недійсність оплатній угоди про відчуження нерухомого майна з того підставі, що майно було відчужене особою, яка не має на це право, не дає власникові право витребувати це майно в його набувача, якщо останній відповідає вимогам, що пред'являються до добросовісного набувача (ст.302 ЦК України) ".
Однак угода з відчуження майна, укладена особою, не має права його відчужувати, крім цього підстави може бути також недійсна й на інших підставах, передбачених Цивільним кодексом Російської Федерації, а також іншими нормативними актами. Положення статті 302 ГК РФ, не допускають витребування майна у "сумлінного набувача" за наявності зазначених у цій статті умов, а також викладена вище позиція Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації не перешкоджають визнання угоди, на підставі якої "добросовісний набувач" придбав нерухомість, недійсною з інших підстав і застосування наслідків недійсності правочину, але тільки у відносинах між її сторонами.
Хоча Пленум Вищого Арбітражного Суду РФ ясно і недвозначно висловився з питання про можливу конкуренції реституційного і виндикаційного позовів, тим не менш необхідно спеціально розглянути випадки подання власником нерухомості, відчуженої їм за недійсною угоди, до свого контрагента за цією угодою, а також до подальших набувачам нерухомості позовів про повернення майна - віндикаційного позову чи позову про застосування наслідків недійсності правочину.
По-перше, здається, що власник, який є стороною недійсною (оспорімой або незначною) операції, по якій нерухоме майно було відчужене іншій особі, ніколи не може пред'явити до свого контрагента за недійсною угоди віндикаційного позову, а може пред'явити лише позов про визнання цієї угоди недійсною та / або про застосування наслідків недійсності цього правочину. Даний висновок грунтується на тому, що відносини сторін за недійсною угоди регулюються тільки правилами ЦК РФ про недійсність угод. Укладаючи договір, власник обмежує вибір способів захисту рамками зобов'язального права. Па цей рахунок Ю.К. Толстой цілком обгрунтовано зазначає, що "віндикаційний позов має позадоговірні характер і захищає право власності як абсолютне суб'єктивне право. Якщо ж власник і фактичний власник речі пов'язані один з одним договором або іншим зобов'язальними правовідносинами з приводу спірної речі, остання може відшукувати лише за допомогою відповідного договірного позову "94. Крім того, із загального змісту ст.167 ЦК випливає, що майно буде повернуто саме іншій стороні за недійсною угоди, а не будь-якій іншій особі, нехай навіть це і власник майна.
По-друге, власник, який є стороною оспорімой угоди, за якою нерухоме майно було відчужене іншій особі, яка, у свою чергу, справило відчуження третій особі за такою угодою, не може пред'явити до цієї третьої особи позову про визнання цієї наступної угоди недійсною. Оскільки перша угода, укладена власником, лише оспоріма, то до її визнання судом недійсною, подальша угода не може розглядатися як недійсна.
По-третє, якщо власником нерухомого майна, яке було відчужене їм за недійсною угоди, заявлений позов про застосування наслідків недійсності цієї угоди, то майно може бути повернуто власнику лише в рамках двосторонньої реституції за умови, що воно знаходиться у контрагента за недійсною угоди.
По-четверте, якщо угода, за якою власник зробив відчуження належного йому нерухомого майна, недійсна (нікчемна або оспоріма), проте власник не заявив вимог про застосування наслідків цієї угоди, але пред'явив позов про послідовне застосування судом наслідків недійсності всіх подальших угод, починаючи з останньої, для того, щоб забезпечити повернення, то в цьому випадку необхідно керуватися пунктом 25 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 року № 8, тобто не володіє власник має право пред'явити тільки віндикаційний позов.
Однак у будь-якому випадку вважаємо за необхідне ще раз звернути увагу на те, що якщо віндикаційний позов заявляється власником, який свого часу зробив відчуження нерухомого майна за недійсною оплатній угоді, такий власник не може витребувати майно у добросовісного набувача, оскільки відчуження майна відбувалося з волі власника , хоча і за недійсною угоди. Отже, відповідно до пункту 25 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 року № 8 позов власника про застосування наслідків недійсності правочину (або ряду угод) на тій підставі, що останній набувач придбав майно у особи, яка не мала права його відчужувати , не може бути задоволений, т.к майно вибуло з володіння власника з його волі.
На цей рахунок висловлено дуже авторитетну думку протилежного характеру. В.В. Витрянский вважає, що угода щодо відчуження майна, укладена неуправомоченним особою, є нікчемним з моменту її вчинення в зв'язку з відсутністю у продавця права на відчуження речі 95. На його думку, та обставина, що покупець може опинитися в ролі добросовісного набувача, щодо якого закон не допускає віндикації, не повинно бути перешкодою для пред'явлення власником речі позову про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, оскільки добросовісний набувач всього лише повернеться в положення, що передує реституції.
З таким підходом важко погодитися, оскільки він веде до заперечення основних засад сучасного майнового обороту і зводить нанівець як інститут сумлінного придбання майна, так і сам інститут віндикації, оскільки визнання угоди недійсною із застосуванням встановлених ст.167 ГК РФ наслідків по суті замінює віндикацію.
Оскільки цивільне законодавство не містить прямої заборони на відчуження майна не власником, то не можна однозначно стверджувати, що така угода не відповідає вимогам закону. Не випадково в силу ст.168 ЦК України угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, визнається нікчемною, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення. Так, наприклад, угода неуправомоченного відчужувача з добросовісним набувачем породжує для останнього позитивні наслідки, оскільки річ залишається в його володінні. Причому цей стан є, цілком легальним, бо, зазвичай пов'язано з відмовою суду в задоволенні віндикаційного позову.
Як обгрунтовано зазначає К.І. Скловський, "проблема полягає в тому, що якщо визнання недійсною угоди тягне за собою анулювання всіх заснованих на ній подальших угод, то це саме по собі ще не означає, що тим самим проводиться реституція всіх їх учасників і в будь-якому випадку передбачене реституцією переміщення майна не може відбуватися між особами, які не вступавшими безпосередньо до договору з один одним. Отже, важко погодитися з таким підходом, який наполегливо пропонують деякі автори, коли позивач прагне, посилаючись на норми про реституцію, отримати втрачену ним в результаті недійсною угоди річ не від іншої сторони угоди , а від третіх осіб тільки тому, що вони виявилися відповідачами в складені процесі про недійсність ланцюга операцій, пов'язаних однією річчю "96.
Підтримуючи такий підхід К.І. Скловського, звернемо увагу на те, що протилежна точка зору грунтується на одному дуже поширеному істотному омані. Так, наприклад, М.С. Мурашко кажучи про "новому правовому явищі", що включає ознаки віндикаційного позову і реституції, з урахуванням особливостей нікчемних правочинів, не породжують, як відомо, правових наслідків, стверджує, що "відмова власнику у праві на вилучення майна означав би, що суд фактично визнав мізерну угоду законною, у той час як законодавець не наділив його такими повноваженнями "97. Тобто автор виходить з того, що незастосування наслідків недійсного правочину внаслідок придбання спірного майна від неуправомоченного відчужувача добросовісним набувачем говорить про законність угоди. Насправді все навпаки, оскільки питання про наслідки встає за змістом ст.167 ГК РФ тільки у разі недійсності правочину. Іншого варіанту в правовому полі просто не може існувати за визначенням. Якщо угода залишається дійсною, то добросовісний набувач як і раніше залишиться власником спірного майна і питання про захист його добросовісного володіння в порядку ст.302 ГК РФ взагалі не встане.
Згідно ухвалі Конституційного Суду № 6-П, "зі статті 168 ЦК Російської Федерації, згідно з якою угода, яка відповідає вимогам закону, незначна, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення, випливає, що на угоду , досконалу з порушенням закону, не поширюються загальні положення про наслідки недійсності правочину, якщо сам закон передбачає "інші наслідки" такого порушення ". Оскільки сумлінне придбання в сенсі статті 302 ГК РФ можливо тільки тоді, коли майно купується не безпосередньо у власника, а в особи, яка не мала права відчужувати це майно, наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є, на думку Конституційного Суду, не двостороння реституція, а повернення майна з незаконного володіння (віндикація). Звідси Конституційний Суд робить має принципове значення висновок про те, що права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, встановленого п.1 і 2 ст.167 ЦК, а припустимою є лише захист шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо для цього є ті передбачені ст.302 ЦК підстави, які дають право витребувати майно і у добросовісного набувача (безоплатність придбання майна добросовісним набувачем, вибуття майна з володіння власника поза його волею та ін.)
Таким чином, для осіб, не вступали в договори один з одним (у цьому випадку мається на увазі і позивач, який пред'явив позов обом сторонам про визнання угоди недійсною), а опинилися в одному процесі лише внаслідок придбання майна, що став предметом недійсною угоди, з необхідністю слід тільки один висновок - їх зв'язок обмежена тільки приналежністю спірної речі і може мати, отже, якість тільки речової зв'язку. У цих рамках і виникає можливість віндикаційного позову замість виключеної для власника реституції.
Іншими словами, "за наявності між сторонами договору про дану речі, пред'явлення позову на захист права власності виключається. Не допускається і так звана" конкуренція позовів ", коли виникає питання - яким засобом захисту необхідно скористатися: речовим позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння або зобов'язальним позовом, що випливають з порушень умов договору "98.
Таким чином, конкуренція названих позовів абсолютно неприйнятна, хоча можливість і необхідність її намагаються і в даний час обгрунтувати окремі автори "99. Наведемо із цього приводу характерний приклад із судової практики, коли неправильне застосування судом реституції замість віндикації призвело до скасування судового рішення в порядку нагляду .
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ розглянула 14 травня 2004 по наглядової скарзі Багдасарової А.А., Карамяна С.Г. справа за позовом Одинцова М.Д. до Косолапова Л.Є., Карамяну С.Г., Кемельман С, Штульбергу Л.І., МГКА "Мосжилсервис" про визнання угод, свідоцтв та договору приватизації недійсними.
Скасувавши відбулися у справі судові постанови та направивши справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ, вказала, зокрема, що при застосуванні реституції за визнаною недійсною угоди - договору купівлі-продажу квартири № 20 будинку №. 19 по вул. Полярної в м. Москві між Лахтюховим В.Ф. і Карамяном С.Г. від 24 серпня 1992 р. (виселення Карамяна С.Г. з членами його сім'ї з квартири, вселення в неї Одинцова М.Д., стягнення вартості квартири з Косолапова Л. Е) судом першої інстанції були допущені істотні порушення норм матеріального та процесуального права . Відповідно до п.2 ст.167 ГК РФ при недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою. Виходячи з цього, суду слід було як наслідки недійсності вищеназваної угоди застосувати двосторонню реституцію (відновлення колишнього стану), яка передбачає, що кожна з сторін передає все придбане за угодою в натурі, а якщо неможливо - у вигляді грошової компенсації. За змістом п.2 ст.167 ГК РФ двостороння реституція проводиться виключно між сторонами угоди, визнаної судом недійсним. Суд же, незважаючи на це, з одного боку, в порядку реституції вселив у спірну квартиру не є стороною по угоді купівлі-продажу спірної квартири Одинцова М.Д., а, з іншого боку, зобов'язав Косолапову Л.Є., також не є стороною по цій угоді, виплатити покупцеві Карамяну С. Г.24800 доларів США 100.
Таким чином. Верховний Суд РФ виходив з правової позиції про те, що якщо між сторонами спору про право власності існують договірні чи інші зобов'язальні відносини, то не можна пред'являти речове-правові вимоги на захист права власності. Такий підхід спочатку склався, як вже зазначалося в практиці арбітражних судів, а потім був підтверджений Конституційним Судом РФ. Згідно п.25 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 "Про деякі питання, пов'язані із захистом права власності та інших речових прав", якщо за відплатним договором майно придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право звернутися з позовом про витребування майна з незаконного володіння особи, придбав це майно. Якщо при такій ситуації власником заявлено позов про визнання недійсною угоди купівлі-продажу та повернення майна, переданого покупцеві, і при вирішенні даного спору буде встановлено, що покупець відповідає вимогам, що пред'являються до добросовісного набувача (ст.302 ЦК України), в задоволенні позовних вимог про повернення майна має бути відмовлено 101.
Правова позиція Конституційного Суду РФ з даного питання виражена в його постанові від 21 квітня 2003 року № 6-П "У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу РФ у зв'язку з скаргами громадян О. М. Маринічевою, А. В. Немирівської,
3.А. Скляновой, Р.М. Скляновой і В.М. Ширяєва ". Своєю Постановою КС фактично заборонив використовувати механізм реституції лише тій особі, яка може вдатися до віндикації. Решта зацікавлені особи, коло яких може бути досить широким, має право вимагати застосування реституції.
У цьому зв'язку не можна не відзначити, що постанова КС № 6-П спрямоване не стільки на перевірку конкретних норм ЦК РФ, скільки на вирівнювання та уніфікацію судової практики судів загальної юрисдикції та арбітражних судів, на зміну пріоритетів - заміну захисту власника на захист добросовісного набувача, на застосування встановленого ДК РФ певного механізму, що дозволяє в кожній справі шукати баланс між інтересами захисту прав і потребами обороту. Алгоритм такого механізму чітко роз'яснено у п.3.1 постанови КС № 6-П: "Коли за відплатним договором майно придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право звернутися до суду в порядку статті 302 ЦК Російської Федерації з позовом про витребування майна з незаконного володіння особи, придбав це майно (віндикаційний позов). Якщо ж у такій ситуації власником заявлено позов про визнання угоди купівлі-продажу недійсним і про застосування наслідків його недійсності у формі повернення переданого покупцю майна, і при вирішенні даного спору судом буде встановлено, що покупець є добросовісним набувачем, в задоволенні позовних вимог в порядку статті 167 ЦК Російської Федерації має бути відмовлено ".
Висновок
Добросовісний набувач - це особа, возмездно набула майно на підставах, встановлених для набуття права власності (ст.218 ЦК України), в іншої особи, яка отримала це майно у володіння з волі власника, але не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати. Право володіння сумлінно придбаним майном підлягає цивільно-правового захисту у встановленому законом порядку. При цьому набувач має довести, що він придбав майно за оплатній угоді і що він не знав і не міг знати про те, що майно придбане у особи, яка не мала права на його відчуження.
Правило ст.301 ГК РФ, що закріплює право власника витребувати своє майно з чужого незаконного володіння, служить реалізації на практиці принципу захисту прав власника, а норми статті 302 ГК РФ, що захищають права добросовісного набувача майна, навпаки, є допускається законом обмеження прав власника, а тому є винятком (вилученням) з принципу захисту прав власника.
Набуття права власності сумлінним набувачем відноситься до первинних способів набуття права власності, оскільки добросовісний набувач не є правонаступником власника, що передав своє майно невповноваженій відчужувачеві.
Визнання особи добросовісним набувачем нерухомості та подальша реєстрація за ним права власності на цю нерухомість на підставі рішення суду має значення не тільки правовстановлюючого, але і правоприпиняючі факти, будучи підставою припинення права власності у первісного власника.
Підставою набуття права власності на нерухомість добросовісним набувачем є складний юридичний склад, що включає в себе три істотних умови. По-перше, нерухомість повинна бути отримана добросовісним набувачем па підставі оплатній угоди з особою, зареєстрованою в Єдиному державному реєстрі норов на нерухоме майно в якості власника, навіть якщо згодом виявиться, що відчужувач не був дійсним власником, по-друге, набувач нерухомості не повинен знати про те, що він здійснює операцію з неуправомоченним відчужувачем, по-третє, рішення суду про відмову в віндикації або реституції нерухомості внаслідок визнання її фактичного власника добросовісним набувачем є формальною підставою для реєстрації вдачі власності за добросовісним набувачем.
Автор вивчила особливості цивільно-правового захисту володіння добросовісного набувача нерухомості при віндикації і реституції і прийшла до висновку, що висловлена в літературі розуміння реституції володіння, як різновиду віндикації, є помилковим, оскільки не враховує дуалізм громадянського вдачі (розподіл прав на речові і зобов'язальні) . Якщо віндикація заснована на речовому вдачу (наприклад, власності), то реституція заснована на зобов'язальне право, яке містилося в визнаної недійсною угоди.
При конкуренції позовів перевага повинна віддаватися зобов'язальним позовами. Договірне вимога не може бути замінено віндикаційний позовом, оскільки він не носить договірний характер, а захищає право власності як абсолютне суб'єктивне право.
1. У законі відсутнє логічне обгрунтування у виборі підстав для реєстрації угод, але й очевидна суперечливість норм, що стосуються державної реєстрації прав на нерухоме майно та реєстрації операцій з цим майном відповідно до п.1 ст.164 ГК операції з нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках, передбачених ст.131 Кодексу. Проте ст.131 ЦК таких випадків не називає, хоча передбачає існування органу з реєстрації не тільки прав на нерухоме майно, але й угод з ним, а також передбачає можливість оскарження до суду відмови цього органу в державній реєстрації угоди. Необхідно доповнити ст.131 ГК РФ зазначенням переліку угод при яких необхідна державна реєстрація.
2. Пропонується доповнити ст.302 ГК РФ ч.4 такого змісту: "4. Право власності та інші зареєстровані права на нерухоме майно, придбані від особи, яка не мала зазначеного права, про що добросовісний набувач не знав і на підставі інформації, наданої з єдиного державного реєстру, не міг знати, залишаються в силі (безповоротність прав), хоча б за судовим рішенням була згодом визнана неуправомоченности відчужувача.
Безповоротно не користується право, хоча б сумлінно придбане, але від особи, яка або один з попередників якого були внесені до єдиного державного реєстру в результаті операції, передбаченої статтею 179 цього Кодексу, якщо позов про визнання недійсною такої угоди поданий протягом року з моменту реєстрації оспорюваного права ".
3. Система державної реєстрації прав на нерухоме майно повинна забезпечувати захист прав добросовісного набувача нерухомості:
доведення добросовісним набувачем "сумлінності" при придбанні нерухомого майна, витребуваного власником за віндикаційним позовом, або доведення власником "недобросовісності" набувача здійснюється насамперед за допомогою подання докази звернення або, навпаки, Незвернення до єдиного державного реєстру прав за відомостями про власника нерухомості;
в єдиному державному реєстрі прав повинні в обов'язковому порядку вноситися відомості про існування спору про право на нерухоме майно. Про існування такого спору може також свідчити наявність у ЕГРП запису про арешт майна або запису про заборони здійснювати операції з цим майном, які були зроблені установою юстиції на підставі відповідних судових актів про прийняття даних заходів щодо забезпечення позовів;
добросовісний набувач нерухомого майна, в якого це майно не може бути витребувано його власником (якщо власнику суд відмовив у задоволенні віндикаційного позову), набуває право власності на це майно.
4. Добросовісний набувач захищений від віндикаційного і реституційного позовів. Однак як показало вивчення проблеми сам повною мірою не може використовувати всі способи цивільно-правового захисту придбаної нерухомості. Таким чином, головна проблема захисту права власності добросовісного набувача полягає в тому, щоб застосовувані засоби захисту були оптимально придатні і відповідні. При їх розгляді виявлено лише кілька це: визнання права, оскарження дій та рішень державних органів, самозахист.
5. Необхідно внесення зміни, щодо вдосконалення цивільного законодавства, що регулює виникнення права власності у добросовісного набувача нерухомості. Зокрема, пропонується:
доповнити главу 14 "Набуття права власності" статтею 234-1 такого змісту:
"Стаття 234-1. Право власності на нерухомість добросовісного набувача
1. Добросовісний набувач, у якого власник не вправі витребувати втрачене майно, - це особа, возмездно набула майно на підставах, встановлених для набуття права власності (ст.218 ЦК України), в іншої особи, яка отримала це майно у володіння з волі власника, але не мало права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати. Право володіння сумлінно придбаним майном підлягає цивільно-правового захисту у встановленому законом порядку. При цьому набувач має довести, що він придбав майно за оплатній угоді і що він не знав і не міг знати про те, що майно придбане у особи, яка не мала права на його відчуження.
2. Право власності на нерухоме майно у добросовісного набувача виникає з моменту його державної реєстрації.
3. Підставою виникнення права власності на нерухомість у добросовісного набувача є складний юридичний склад, що включає наступні ознаки:
а) нерухомість повинна бути отримана добросовісним набувачем на підставі оплатній угоди з особою, зареєстрованою в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в якості власника, навіть якщо згодом виявиться, що відчужувач не був дійсним власником;
б) набувач нерухомості не повинен знати про те, що він здійснює операцію з неуправомоченним відчужувачем;
в) рішення суду про відмову в віндикації або реституції нерухомості внаслідок визнання її фактичного власника добросовісним набувачем є формальною підставою для реєстрації права власності за добросовісним набувачем ".
Бібліографічний список
Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 року, станом на 13.05.2008] / / СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст.3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.10.1996 року, станом на 24.04.2008] / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст.410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 року, станом на 29.04.2008] / / СЗ РФ. - 2001. - № 49. - Ст.4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 року, станом на 22.07.2008] / / СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст.4532.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 року, станом на 22.07.2008] / / СЗ РФ. - 2002. - № 30. - Ст.3012.
Земельний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 136-ФЗ, прийнятий 25.10.2001 року, станом на 22.07.2008] / / СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст.4147.
Сімейний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 223-ФЗ, прийнятий 29.12.1995 року, 30.06.2008] / / СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст.16.
Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [Текст]: [Федеральний закон № 217-ФЗ, від 30.12.2004 року] / / Відомості Верховної . - 2005. -. № 1 (частина 1). - Ст.43.
Про іпотеку (заставу нерухомості) [Текст]: [Федеральний закон № 102-ФЗ, від 16.07.1998 року, станом на 13.05.2008] / / СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст.3400.
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, від 21.07.1997 року, станом на 22.07.2008] / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.
Про затвердження правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 219, від 18.02.1998 року, станом на 22.11 2006] / / СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст.963.
Про затвердження інструкції про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав, повідомлень про відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним та інформації про зареєстровані права [Текст]: [Наказ Мін'юсту РФ № 226, від 18.09.2003 року, станом на 06.12.2006] / / Російська газета. - 2003. - № 201. - С.12.
Наукова та навчальна література
Алексєєв В.А. Нерухоме майно: державна реєстрація та проблеми правового регулювання [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2007. - 462с.
Баглай М.В. Конституційне право Російської Федерації: Підручник для вузів. [Текст] - М., Норма. 2008. - 678 с.
Баранова О.А. До питання про поняття єдиного об'єкта нерухомості в цивільному праві Німеччини [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2004. - № 12. - С.23.
Білицький В.Б. Про механізм реєстрації прав власності на домоволодіння [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2007. - № 2. - С.18.
Бєлов В.А. Сумлінність, розумність, справедливість як принципи цивільного права [Текст] / / Законодавство. - 1998. - № 8. - С.49.
Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 3. - С.29.
Булавинців А.Т. До питання про суб'єкта реєстрації незаконних операцій із землею [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 5. - С.12.
Виноградов П. Нерухоме майно: історичне й сучасне розуміння [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2008. - № 2. - С.21.
Витрянский В.В. Цивільний кодекс і суд [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С.131-132.
Витрянский В.В. Недійсність угод у арбітражно-судової практиці. Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. [Текст] - М., Статут. 2004. - 432 с.
Генкін Д.М. Право власності в СРСР. [Текст] - М., Госюріздат. 1961. - 612 с.
Голубок С. Порядок укладення угод з нерухомістю [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 12. - С.9.
Габбасов Р.А. Якість закону і питання регулювання обороту нерухомості [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2005. - № 3. - С.11.
Гамбаров Ю.С. Курс цивільного права. Т.1. Частина загальна. [Текст] - М., Статут. 2001. - 678 с.
Цивільне право: У 2 т. Том 1. Загальна частина: Підручник. [Текст] / Відп. ред. Суханов Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - 736 с.
Цивільне право Ч.1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 678 с.
Цивільне право Ч.2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 702 с.
Цивільне право. Частина перша: Учень. [Текст] / Відп. ред. Мозолін В.П., Масляєв А.І. - М., Юрист. 2007. - 612 с.
Цивільне право. Т.1 [Текст] / Под ред. Орловського П.Є., Корнєєва С.М. - М., Статут, 2006. - 674 с.
Гришаєв С.П. Поняття і види нерухомого майна: еволюція правового регулювання [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 1. - С.8.
Дікусар В.М. Державна реєстрація прав на природні об'єкти [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 2. - С.32
Добрачев В. До питання про обіг будівель і споруд, розташованих на чужій земельній ділянці [Текст] / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. - 2005. - № 11. - С.21.
Дождев Д.В. Римське приватне право. [Текст] - М., Норма. 2007. - 782 с.
Єгоров О.В., Ерохова М.А., Ширвіндт А.М. Узагальнення застосування арбітражними судами норм ЦК РФ про речове-правові способи захисту права [Текст] / / Вісник цивільного права. - 2007. - № 4. - С.41.
Ємельянов А.С. Укладення та реєстрація договорів оренди нерухомості [Текст] / / Нерухомість. Будівництво. Право. - 2008. - № 4. - С.23.
Ємельянов В.І. Розумність, сумлінність, не зловживання цивільними правами. [Текст] - М., Дело. 2008. - 268 с.
Єфімов А.Ф. Настільна книга судді по цивільних справах. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - 584 с.
Жогов Д.Ю., Малета С.Є. Державна реєстрація як позасудовий спосіб визнання прав на самовільні споруди [Текст] / / Право і економіка. - 2007. - - № 3. - С.16.
Захарова А.Є. Поняття нерухомості по російському цивільному праву [Текст] / / Об'єкти цивільного обороту: Збірник статей / Відп. ред. Рожкова М.А. - М., Статут. 2007. - 598 с.
Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять [Текст] / / Журнал російського права. - 2005. -. № 8. - С.14.
Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять [Текст] / / Журнал російського права. - 2008. - № 5. - С.27.
Іоффе О.С. Вибрані праці з цивільного права: [Текст] - М., Статут. 2000. - 636 с.
Карлін А.Б. Про роль і значення адміністративного регламенту виконання державної функції з державної реєстрації прав на нерухоме майно [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 4. - С.24.
Кисельов А.А. Недійсні угоди: проблеми складів, кваліфікації та правових наслідків. [Текст] - М., Юрист. 2004. - 478 с.
Кожарінова А.В., Нарозніков Н.К. Деякі питання права обмеженого користування чужим нерухомим майном. [Текст] - Рязань., Логос. 2005. - 462 с.
Козлова Є.Б. Державна реєстрація прав боржника на об'єкт нерухомості в рамках виконавчого виробництва [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2008. - № 7. - С.14.
Козлов М. Реєстратор у процесі [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 13. - С.9.
Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії [Текст] / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті Хохлова С.А. / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 2006. - 634 с.
Коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (постатейний) [Текст] / Под ред. Ткача О.М. - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2007. - 238 с.
Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Рада при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства. [Текст] / За заг. ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Исслед. центр приватного права. 2004. - 218 с.
Кочеткова Ю.А. Співвідношення речове-правових та зобов'язально-правових способів захисту права власності: давньоримські витоки і сучасна Росія [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права. Вип.2 / Под ред. Брагінського М.І. - М., Статут. 2000. - 648 с.
Кущенко В.В. Правовий режим нерухомості: проблеми та шляхи їх вирішення [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 10. - С.25.
Кущенко В.В. Зміна спрямованості при закріпленні та захист права власника на житлову нерухомість в російському законодавстві [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 9. - С.23.
Люшня А.В. Позов про визнання права власності та позовна давність [Текст] / / Журнал російського права. - 2008. - № 7. - С.66.
Масевич М.Г. Підстави набуття права власності на безхазяйні речі. [Текст] / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей. - М., Городець. 2008. - 612 с.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2 ч. Ч.1. [Текст] - М., Статут. 2003. - 648 с.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2 ч. Ч.2. [Текст] - М., Статут. 2005. - 684 с.
Мурашко М.С. Особливості віндикації і реституції [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2005. - № 6. - С.10.
Новицький І.Б. Принцип доброї совісті в проекті зобов'язального права [Текст] / / Вибрані праці з цивільного права. - М., Статут. 2006. - 632 с.
Папкова О.А. Розсуд суду. [Текст] - М., Юніті. 2005. - 118 с.
Петрова С.М. Спори про реєстрацію прав на нерухомість [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 20. - С.11.
Петров Є.Ю. Поняття, ознаки і види нерухомості [Текст] / / Цивілістичний записки. Міжвузівський збірник наукових праць. - М., Статут. 2002. - 562 с.
Права людини: Підручник. для вузів [Текст] / Відп. ред. Лукашева Е.А. - М., Юніті-Дана. 2007. - 672 с.
Пуляевская Л.В. Підстави набуття права власності громадянами. Автореф. дисертацію. канд. юрид. наук. [Текст] - Саратов., 2002. - 38 с.
Рахмилович В.А. Про право власності на річ, що відчужується неуправомоченним особою добросовісного набувача (до питання про придбання права від неуправоменного особи) [Текст] / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей. - М., Статут. 2000. - 498 с.
Римське приватне право: Підручник. [Текст] / Под ред. Новицького І. Б.,. Перетерского І.С. - М., Юриспруденція. 2000. - 672 с.
Рибаков В.А., Тархов В.А. Власність і право власності. [Текст] - М., Норма. 2007. - 532 с.
Сенчіщев В.І. Об'єкт цивільного правовідносини [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. Брагінского.М.І. - М., Статут. 2005. - 612 с.
Скловський К. Дикому ринку - відповідний закон [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С.4.
Скловський К. Зауваження на проект закону про виникнення права власності у добросовісного набувача нерухомості [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 2. - С.57.
Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання [Текст] - М., Статут. 2008. - 468 с.
Скловський К.І. Власність в цивільному праві: Навчально-практ. посібник. [Текст] - М., Юрайт. 2005. - 634 с.
Слюсаренко М. Поняття захисту цивільних прав у суді [Текст] / / Юрист. - 2001. - № 28. - С.27.
Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотаріат в Російській Федерації: Підручник для вузів. [Текст] - М., ИНФРА-М. 2008. - 514 с.
Радянське цивільне право. Т 1 [Текст] / Под ред. Генкіна Д.М. - М., Юрлітіздат. 1950. - 648 с.
Радянське цивільне право. Т.1 [Текст] / Под ред. Рясенцева В.А. - М., Юридична література. 1965. - 672 с.
Радянське цивільне право. Т.1 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.А. - М., Вища школа. 1968, - 702 с.
Суханов Є.А. Про поняття і види речових прав у російському цивільному праві [Текст] / / Журнал російського права. - 2006. - № 12. -С.25.
Толстой Ю.К. Набувальна давність [Текст] / / Правознавство. - 1992. - № 3. - С.25.
Уткін Б.І. У надрах колізій [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 29. - С.7.
Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним": постатейний коментар "[Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М., Статут. 2007. - 248 с.
Хохлов С.А. Право власності та інші речові права [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 1995. - № 8. - С.123-125.
Чередникова М.В. Про речові права за Цивільним кодексом Російської Федерації [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. Алексєєва С.С. - М., Юрайт. 2000. - 542 с.
Черепахін Б.Б. Правонаступництво за радянським цивільному праву. [Текст] - М., Юридична література. 1962. - 482 с.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права [Текст] - М., Статут. 2006. - 672 с.
Ширинська Є.Ю. Операції з нерухомістю: наслідки недотримання вимог про державну реєстрацію [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 1. - С.22.
Матеріали юридичної практики
У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О.М. Маринічевою, А.В. Немирівської, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой І В.М. Ширяєва [Текст]: [Ухвала Конституційного Суду РФ № 6-П, від 21.04.2003 року] / / СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст.1657.
Про відмову у прийнятті до розгляду скарги громадянки Білоусової Асі Олексіївни на порушення її конституційних прав пунктами 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Визначення Конституційного Суду РФ № 98-О, від 25.03.2004 року] / / Вісник Конституційного Суду РФ. - 2004. - № 5. - С.23.
Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [Постанова Пленуму ВАС РФ № 8, від 25.02.1998 року] / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С.38.
Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [Інформаційний лист ВАС РФ № 13, від 28.04.1997 року] / / Вісник ВАС РФ. - 1997. -. № 7. - С.42.
Ухвала Верховного Суду РФ № 32-В03-9, від 02.04.2004 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2004. - № 11. - С.32.
Визначення Президії Верховного Суду РФ № 47пв03 від 14.01.2004 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2004. - № 5. - С.32.
1 СЗ РФ. - 2005. -. № 1 (частина 1). - Ст. 43.
2 Сенчіщев В.І. Об'єкт цивільного правовідносини [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. Брагінського. М.І. - М., Статут. 2005. - С.113.
3 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2 ч. Ч. 1. [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 139.
4 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 57.
5 Іоффе О.С. Вибрані праці з цивільного права: [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 589.
6 Кожарінова А.В., Нарозніков Н.К. Деякі питання права обмеженого користування чужим нерухомим майном. [Текст] - Рязань., Логос. 2005. - С. 25.
7 Цивільне право: У 2 т. Том 1. Загальна частина: Підручник. [Текст] / Відп. ред. Суханов Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 400-401.
8 Шерщеневіч Г.Ф. Указ. соч. - С. 98.
9 СУ РРФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 904.
10 Римське приватне право: Підручник. [Текст] / Под ред. Новицького І.Б.,. Перетерского І.С. - М., Юриспруденція. 2000. - С. 148-149.
11 Петров Є.Ю. Поняття, ознаки і види нерухомості [Текст] / / Цивілістичний записки. Міжвузівський збірник наукових праць. - М., Статут. 2002. - С. 181.
12 Захарова А.Є. Поняття нерухомості по російському цивільному праву [Текст] / / Об'єкти цивільного обороту: Збірник статей / Відп. ред. Рожкова М.А. - М., Статут. 2007. - С. 241.
13 Ємельянов А.С. Укладення та реєстрація договорів оренди нерухомості [Текст] / / Нерухомість. Будівництво. Право. - 2008. - № 4. - С. 23.
14 Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії [Текст] / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті Хохлова С.А. / Відп. ред. Маковський А.Л. - М., Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку. 2006. - С. 276.
15 Гришаєв С.П. Поняття і види нерухомого майна: еволюція правового регулювання [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 1. - С. 8.
16 Алексєєв В.А. Нерухоме майно: державна реєстрація та проблеми правового регулювання [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2007. - С. 238-242; Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним": постатейний коментар "[Текст] / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М., Статут. 2007. - С. 15 -16; Петров Е. Ю. Поняття, ознаки і види нерухомості [Текст] / / Цивілістичний записки. Міжвузівський збірник наукових праць. - М., Статут. 2002. - С. 184.
17 СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
18 Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 38.
19 Виноградів П. Нерухоме майно: історичне й сучасне розуміння [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2008. - № 2. - С. 21; Суханов Є.А. Про поняття і види речових прав у російському цивільному праві [Текст] / / Журнал російського права. - 2006. - № 12. -С. 25; Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять [Текст] / / Журнал російського права. - 2005. -. № 8. - С. 14.
20 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Рада при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства. [Текст] / За заг. ред. Витрянского В.В., Козир О.М., Маковської А.А. - М., Исслед. центр приватного права. 2004. - С. 68.
21 Баранова О.А. До питання про поняття єдиного об'єкта нерухомості в цивільному праві Німеччини [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2004. - № 12. - С. 23.
22 СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
23 Добрачев В. До питання про обіг будівель і споруд, розташованих на чужій земельній ділянці [Текст] / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. - 2005. - № 11. - С. 21.
24 Уткін Б.І. У надрах колізій [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 29. - С. 7.
25 СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
26 Дікусар В.М. Державна реєстрація прав на природні об'єкти [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 2. - С. 32; Голубок С. Порядок укладення угод з нерухомістю [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 12. - С. 9; Ширинська Є.Ю. Операції з нерухомістю: наслідки недотримання вимог про державну реєстрацію [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 1. - С. 22.
27 булавинців А.Т. До питання про суб'єкта реєстрації незаконних операцій із землею [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 5. - С. 12.
28 Білицький В.Б. Про механізм реєстрації прав власності на домоволодіння [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2007. - № 2. - С. 18; Жогов Д.Ю., Малета С.Є. Державна реєстрація як позасудовий спосіб визнання прав на самовільні споруди [Текст] / / Право і економіка. - 2007. - № 3. - С. 16; Карлін А.Б. Про роль і значення адміністративного регламенту виконання державної функції з державної реєстрації прав на нерухоме майно [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2007. - № 4. - С. 24.
29 Габбасов Р.А. Якість закону і питання регулювання обороту нерухомості [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2005. - № 3. - С. 11.
30 Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять [Текст] / / Журнал російського права. - 2008. - № 5. - С. 27; Петрова С.М. Спори про реєстрацію прав на нерухомість [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 20. - С. 11; Козлов М. Реєстратор у процесі [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 13. - С. 9.
31 Кущенко В.В. Правовий режим нерухомості: проблеми та шляхи їх вирішення [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 10. - С. 25.
32 Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 3. - С.29.
33 Коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (постатейний) [Текст] / Под ред. Ткача О.М. - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2007. - С. 160.
34 СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
35 Козлова Є.Б. Державна реєстрація прав боржника на об'єкт нерухомості в рамках виконавчого виробництва [Текст] / / Закони Росії: досвід, аналіз, практика. - 2008. - № 7. - С. 14.
36 СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
37 Російська газета. - 2003. - № 201. - С. 12.
38 СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.
39 Стешенко Л.А., Шамба Т.М. Нотаріат в Російській Федерації: Підручник для вузів. [Текст] - М., ИНФРА-М. 2008. - С. 259-260.
40 Скловський К. Дикому ринку - відповідний закон [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С. 4; Скловський К. Зауваження на проект закону про виникнення права власності у добросовісного набувача нерухомості [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 2003. - № 2. - С. 57.
41 Визначення Президії Верховного Суду РФ № 47пв03 від 14.01.2004 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2004. - № 5. - С. 32.
42 СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.
43 Вісник Конституційного Суду РФ. - 2004. - № 5. - С. 23.
44 СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.
45 Витрянский В.В. Цивільний кодекс і суд [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С. 131-132.
46 Бєлов В.А. Сумлінність, розумність, справедливість як принципи цивільного права [Текст] / / Законодавство. - 1998. - № 8. - С. 49.
47 Ємельянов В.І. Розумність, сумлінність, не зловживання цивільними правами. [Текст] - М., Дело. 2008. - С. 91.
48 Новицький І.Б. Принцип доброї совісті в проекті зобов'язального права [Текст] / / Вибрані праці з цивільного права. - М., Статут. 2006. - С. 128.
49 Папкова О.А. Розсуд суду. [Текст] - М., Юніті. 2005. - С. 110.
50 Вісник ВАС РФ. - 1998. -. № 10. - С. 38.
51 Єфімов А.Ф. Настільна книга судді по цивільних справах. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 235-236.
52 Рахмилович В.А. Про право власності на річ, що відчужується неуправомоченним особою добросовісного набувача (до питання про придбання права від неуправоменного особи) [Текст] / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей. - М., Статут. 2000. - С. 135.
53 Єгоров О.В., Ерохова М.А., Ширвіндт А.М. Узагальнення застосування арбітражними судами норм ЦК РФ про речове-правові способи захисту права [Текст] / / Вісник цивільного права. - 2007. - № 4. - С. 41.
54 Рахмилович В.А. Про право власності на річ, що відчужується неуправомоченним особою добросовісного набувача (до питання про придбання права від неуправоменного особи) [Текст] / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей. - М., Статут. 2000. - С. 128.
55 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2 ч. Ч. 2. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 53.
56 Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання [Текст] - М., Статут. 2008. - С. 131.
57 Цивільне право Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 493.
58 Хохлов С.А. Право власності та інші речові права [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 1995. - № 8. - С. 123-125.
59 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права [Текст] - М., Статут. 2006. - С.183, 184.
60 Дождев Д.В. Римське приватне право. [Текст] - М., Норма. 2007. - С.379.
61 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2 ч. Ч. 2. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 54.
62 Толстой Ю.К. Набувальна давність [Текст] / / Правознавство. - 1992. - № 3. - С. 25.
63 Радянське цивільне право. Т 1 [Текст] / Под ред. Генкіна Д.М. - М., Юрлітіздат. 1950. - С. 272-273; Радянське цивільне право. Т. 1 [Текст] / Под ред. Рясенцева В.А. - М., Юридична література. 1965. - С.169; Радянське цивільне право. Т. 1 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.А. - М., Вища школа. 1968, - С.306-307; Цивільне право. Т. 1 [Текст] / Под ред. Орловського П.Є., Корнєєва С.М. - М., Статут, 2006. - С.281.
64 Черепахін Б.Б. Правонаступництво за радянським цивільному праву. [Текст] - М., Юридична література. 1962. - С. 41, 44.
65 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2 ч. Ч. 2. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 61.
66 Мейєр Д.І. Указ. соч. - С.80.
67 Пуляевская Л.В. Підстави набуття права власності громадянами. Автореф. дисертацію. канд. юрид. наук. [Текст] - Саратов., 2002. - С.7.
68 СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.
69 Іоффе О. Вибрані праці з цивільного права: [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 101.
70 Цивільне право: У 2 т. Том 1. Загальна частина: Підручник. [Текст] / Відп. ред. Суханов Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 37.
71 Масевич М.Г. Підстави набуття права власності на безхазяйні речі. [Текст] / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей. - М., Городець. 2008. - С. 173-174.
72 Рахмилович В.А. Про право власності на річ, що відчужується неуправомоченним особою добросовісного набувача (до питання про придбання права від неуправоменного особи) [Текст] / / Проблеми сучасного цивільного права: Зб. статей. - М., Статут. 2000. - С. 138-139.
73 СЗ РФ. - 2005. -. № 1 (частина 1). - Ст. 43.
74 Скловський К. Дикому ринку - відповідний заслін [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С. 4.
75 Люшня А.В. Позов про визнання права власності та позовна давність [Текст] / / Журнал російського права. - 2008. - № 7. - С. 66.
76 Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» [Текст]: [Федеральний закон № 217-ФЗ, від 30.12.2004 року] / / СЗ РФ. - 2005. -. № 1 (частина 1). - Ст. 43.
77 П. 19 Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [Постанова Пленуму ВАС РФ № 8 від 25.02.1998 року] / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 38.
78 Цивільне право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 280.
79 Цивільне право: У 2 т. Том 1. Загальна частина: Підручник. [Текст] / Відп. ред. Суханов Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 723.
80 Баглай М.В. Конституційне право Російської Федерації: Підручник для вузів. [Текст] - М., Норма. 2008. - С. 253.
81 Права людини: Підручник. для вузів [Текст] / Відп. ред. Лукашева Е.А. - М., Юніті-Дана. 2007. - С.410.
82 Слюсаренко М. Поняття захисту цивільних прав у суді [Текст] / / Юрист. - 2001. - № 28. - С. 27.
83 Кисельов А.А. Недійсні угоди: проблеми складів, кваліфікації та правових наслідків. [Текст] - М., Юрист. 2004. - С. 145.
84 Цивільне право. Частина перша: Учень. [Текст] / Відп. ред. Мозолін В.П., Масляєв А.І. - М., Юрист. 2007. - С. 284-285.
85 Генкін Д.М. Право власності в СРСР. [Текст] - М., Госюріздат. 1961. - С. 155
86 Скловський К.І. Власність в цивільному праві: Навчально-практ. посібник. [Текст] - М., Юрайт. 2005. - С.315.
87 Кущенко В.В. Зміна спрямованості при закріпленні та захист права власника на житлову нерухомість в російському законодавстві [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 9. - С. 23.
88 П. 4 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав [Текст]: [Інформаційний лист ВАС РФ № 13, від 28.04.1997 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1997. -. № 7. - С. 42.
89 Гамбаров Ю.С. Курс цивільного права. Т. 1. Частина загальна. [Текст] - М., Статут. 2001. - С.411.
90 Цивільне право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 462.
91 Витрянский В.В. Недійсність угод у арбітражно-судової практиці. Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 139.
92 Мурашко М.С. Особливості віндикації і реституції [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2005. - № 6. - С. 10.
93 Цивільне право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 554.
94 Цивільне право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 554.
95 Витрянский В.В. Недійсність угод у арбітражно-судової практиці. Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. [Текст] - М., Статут. 2004. - С.87.
96 Скловський К.І. Власність в цивільному праві: Навчально-практ. посібник. [Текст] - М., Юрайт. 2005. - С.313.
97 Скловський К.І. Власність в цивільному праві: Навчально-практ. посібник. [Текст] - М., Юрайт. 2005. - С. 319.
98 Рибаков В.А., Тархов В.А. Власність і право власності. [Текст] - М., Норма. 2007. - С. 174.
99 Кочеткова Ю.А. Співвідношення речове-правових та зобов'язально-правових способів захисту права власності: давньоримські витоки і сучасна Росія [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права. Вип. 2 / За ред. Брагінського М.І. - М., Статут. 2000. - С. 28-43; Чередникова М.В. Про речові права за Цивільним кодексом Російської Федерації [Текст] / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. Алексєєва С.С. - М., Юрайт. 2000. - С. 121-122.
100 Визначення Верховного Суду РФ № 32-В03-9, від 02.04.2004 року / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2004. - № 11. - С. 32.
101 Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 38.